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  • PAREJAS DE HECHO: NUEVA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

    El Tribunal Supremo ha considerado que las parejas de hecho no podrán ser acreditadas con el Libro de Familia.

    ¿Vives en pareja? presta atención a las posibles circunstancias en que te puedes encontrar si desgraciadamente ocurre un fallecimiento, agravado si además compartes hijos.

    La siguiente normativa sobre viudedad es la única Ley estatal que define las parejas de hecho: la Ley General de la Seguridad Social, en su artículo 174, establece que son una pareja de hecho aquellos que, no hallándose impedidos para contraer matrimonio y que no tengan ningún vínculo matrimonial con otra persona, acrediten una convivencia estable como pareja durante un mínimo de cinco años, teniendo que acreditarse mediante la inscripción en los registros de las Comunidades Autónomas o Documento Público con una antelación mínima de dos años al fallecimiento del causante.

    En general, pensamos que el Libro de Familia, como Documento Público, es prueba suficiente de convivencia, sin embargo éste no solo se entrega a los matrimonios sino también a los padres de un hijo no matrimonial, por lo tanto no prueba la existencia de una relación de hecho. Tampoco las certificaciones de empadronamiento y convivencia pública y estable de los Ayuntamientos son válidas para obtener una pensión de viudedad en estos supuestos.

    El seguro privado aporta soluciones económicas para asegurar el patrimonio y el futuro de éstas familias mediante distintos productos:

     

    El seguro de vida riesgo y accidentes puede contratarse por una duración determinada y por una suma asegurada variable al alza o a la baja. En función de las necesidades, se puede suscribir a favor de terceras personas beneficiarias y para cubrir los riesgos de fallecimiento e invalidez total, permanente, absoluta e incapacidad temporal. El precio se calcula en base a la edad de la persona denominada asegurado.

    Los seguros de rentas vitalicias, temporales y dotales son una fórmula ideal para asegurarse unos ingresos periódicos programados y tienen un excelente tratamiento fiscal.

    Los seguros de jubilación y ahorro permiten acumular un patrimonio sin sobresaltos mediante aportaciones periódicas o extraordinarias.

  • ¿Cuál es el tipo impositivo en IRPF e IVA aplicable a las obras de reparación en viviendas particulares ¿

    Presentar las facturas de reparación de un siniestro en una vivienda es un ahorro para la Aseguradora y la posibilidad de incrementar la satisfacción del cliente.

    ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a las obras de reparación en viviendas particulares ¿

    ¿ Puede aplicarse un impuesto diferente a un pago de siniestros ¿ ¿ Le interesa a las Aseguradoras reparar un daño o indemnizarlo ¿

    La nueva redacción del artículo 91 apartado uno.2. 15º de la Ley del IVA establece que se aplicará  el tipo impositivo del 8 % a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los requisitos siguientes:

    1.- Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular o para una comunidad de propietarios.

    2.- Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de éstas últimas.

    3.- Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 33 % de la base imponible de la operación.

    ¿ Qué son materiales aportados ¿

    A criterio de la Dirección General de Tributos estima que ,en las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, son todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales necesarios para llevar a cabo dichas obras. El coste de dichos materiales no debe exceder del 33 % de la base imponible de la operación.

    ¿ Qué condición tiene que tener el destinatario de las obras ¿

    Quien utiliza la vivienda para su uso particular o una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas. Aquel para quien el empresario o profesional realiza la entrega de bienes o prestación de servicios.  Quien se identifique en la correspondiente factura y está obligado al pago de la contraprestación, con independencia de quien sea la persona o entidad que efectúe el pago material de dichos servicios, por ejemplo una Aseguradora.

    ¿ Que sobrecoste asumen las Aseguradoras ¿

    Las operaciones en las que no concurra lo expuesto anteriormente , tributarán por el impuesto sobre el valor añadido al tipo impositivo del 18 %, por lo tanto los trabajos realizados por las empresas reparadoras que facturan para una Compañía de Seguros pueden suponer una carga impositiva superior en un 10 %  con respecto a que los mismos trabajos fueran contratados directamente por el asegurado. A ésta diferencia hay que añadir la  percepción en la calidad, comodidad y grado de satisfacción en los trabajos ejecutados por encargo del Asegurado, muy superior cuando elige quién y cuándo le reparan los daños, con respecto a los que ejecutan las empresas reparadoras designadas por las Aseguradoras.

    Se consideran obras análogas a las de rehabilitación las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica; Las de refuerzo de cimentación, pilares y forjados; Ampliación de la superficie construida; Reconstrucción de fachadas y patios interiores; Instalación de ascensores y sistemas para discapacitados.

    Son consideradas obras conexas las obras de albañilería, fontanería y carpintería, cerramiento, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios que no consistan en un mero acabado u ornato ni en un simple mantenimiento o pintura.

    Tienen la consideración de obras de rehabilitación energética las de mejora del comportamiento energético que permitan reducir el consumo, aumenten el rendimiento o la nueva incorporación de equipos que utilicen energías renovabless

    En el B.O.E. Nº 89 de 13/04/2010 se publica el R.D-Ley 6/2010 de 09/04 ( entró en vigor 14/04/2010), se modifica la normativa del I.R.P.F.al introducir una deducción temporal por obras de mejora en la vivienda habitual o en el edificio donde se encuentre la misma, para aquellos contribuyentes con B.I. inferior a 53.007,20 euros, los cuales podrán deducirse hasta el 10 % de las cantidades satisfechas por las obras hasta el 31/12/2012 con un máximo de 12.000 euros. Tienen que tener por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y estanqueidad. La sustitución de las instalaciones electricas,agua,gas u otros suministros o que favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas.Tambien la instalación de infraestructura de telecomunicaciones que permitan el acceso a internet y servicios de TDT. No dan derecho a deducción las obras en garajes, jardines,parques, piscinas e instalaciones deportivas y análogos.

    Las cantidades no deducidas por exceder de la base máxima podrán deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.

    José Silva, director técnico de JOSE SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS  www.josilva.com

  • La Responsabilidad del Administrador de una Empresa y la Responsabilidad Civil Penal de las Personas Jurídicas.

    La Responsabilidad del Consejero,Administrador y Directivo de una Empresa y la Responsabilidad Civil Penal de las Personas Jurídicas.

    Los Administradores, directivos, gerentes y cualquier persona que actúe en la gestión de la empresa tienen expuesto su patrimonio personal si de su actuación se desprenden perjuicios a otras personas por su labor gerencial. Esta responsabilidad personal e ilimitada sobre los bienes presentes y futuros de los administradores y directivos de las empresas alcanza incluso sin mediación de culpa. La sociedad actual considera al gestor de una empresa como un profesional y de sus actos puede dimanar responsabilidad.

    Los deberes y responsabilidades de los administradores y directivos, se regulan en varias legislaciones tales como la Ley de Sociedades de Capital, la Ley de Transparencia, la Ley Concursal, y la Ley de Mercado de Valores , entre otras. A ellas hay que añadir además todas las normas vigentes en otros países , cuando la actividad de la sociedad se extiende a los mismos.

    La legislación no sólo contempla a los administradores y directivos de Sociedades Anónimas, sino que la legislación específica de cada tipo de entidad contempla la responsabilidad de los administradores de las mismas, por ejemplo:

    • Cooperativas: Ley 27/1999 de 16 de Julio, Art. 35.3 y 43
    • Fundaciones: Ley 50/2002 de 26 de Diciembre, Art.17
    • Asociaciones: Ley Orgánica 1/2002 de22 de Marzo, Art.15
    • Cámaras de Comercio: Ley3/1993 de 22 de Marzo, Art. 23

     

    Cuando una sociedad no genera los rendimientos esperados, las reclamaciones más frecuentes son del propio socio, tanto  mayoritarios como minoritarios . También del socio familiar. Los clientes y proveedores, empleados, competidores, la Administración y la justicia que puede decretar el embargo sobre los bienes personales del administrador. La crisis actual ha puesto al descubierto a muchos administradores que han llevado a la quiebra a sus empresas y tendrán que hacer frente a las deudas sociales personalmente.

    Este riesgo actualmente es asegurable a un moderado costo y las aseguradoras especializadas ofrecen cobertura a las reclamaciones contra los Administradores, directivos y gerentes de empresa, por las pérdidas derivadas de indemnizaciones y por los gastos de defensa. Estos últimos alcanzan elevada cuantía porque los perjudicados suelen iniciar el procedimiento por vía penal, pero finalizan en procedimiento civil y los costes de defensa son altísimos. Muy aconsejable incluir la cobertura de libertad de elección de abogados.

    Como ejemplo ilustrativo tenemos el caso de un grupo de accionistas que demandaron al Director General que , para minorar los gastos, redujo las garantías del seguro de la empresa y está no pudo resarcirse plenamente de los daños de un incendio.

    La reforma del Código Penal a través de la Ley Orgánica 5/2010 de 22 de junio que entró en vigor el 23/12/2010 ha incorporado la Responsabilidad Penal de las Personas Jurídicas en determinados delitos cometidos en su nombre o por su cuenta y en su provecho por las personas que tienen poder de representación y por sus empleados en el desarrollo de sus funciones, con independencia de que se pueda o no individualizar la responsabilidad penal de la persona física. Nos encontramos pues ante un nuevo riesgo normativo al que las empresas están expuestas porque carecen de programas para hacer frente a las exigencias del Código Penal.

    Las consecuencias de la Responsabilidad Penal se concretan en multas, inhabilitación para obtener subvenciones, para contratar con las Administraciones Públicas y para obtener beneficios o incentivos fiscales, disolución o pérdida de personalidad jurídica, suspensión de actividades o clausura de locales, prohibición de realizar determinadas actividades y la intervención judicial.

    La confesión de la infracción a las autoridades, la colaboración en la investigación, la reparación del daño y el establecimiento de medidas eficaces para prevenir y descubrir los delitos que en el futuro puedan cometerse con los medios o bajo la cobertura de la persona jurídica son supuestos que pueden atenuar la responsabilidad de las personas jurídicas.

    Se consideran  expresamente  delitos, la corrupción entre particulares, el cohecho y el tráfico de influencias, la revelación de secretos, el uso indebido de información privilegiada, la estafa y la apropiación indebida, la insolvencia punible, la manipulación de la información financiera, el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, el fraude fiscal, delitos urbanísticos y medioambientales,corrupción en las transacciones comerciales internacionales,tráfico de órganos,trata de seres humanos, alteración de precios en concursos y subastas públicas,contra los derechos de los ciudadanos extranjeros,la ordenación del territorio,exposición a radiaciones ionizantes,riesgos provocados por explosivos,drogas tóxicas, estupefacientes y substancias psicotrópicas,falsificación de tarjetas de crédito,débito y cheques de viaje. Antes de la reforma del Código Penal eran imputables únicamente a las personas físicas y ahora la participación de los empleados y directivos en actividades delictivas puede generar importantes consecuencias para las sociedades en su reputación e imagen. La compraventa y fusiones se encuentran especialmente afectadas por la ampliación de la responsabilidad penal, al trasladarse la responsabilidad a la entidad o entidades resultantes, la disolución encubierta o meramente aparente no extingue la responsabilidad penal.

    La gestión de los nuevos riesgos legales requiere el mismo método que para la gestión integral del riesgo, por lo tanto lo primero es identificar y cuantificar los riesgos penales, implantar las medidas ,establecer los controles, educar a las personas y realizar una evaluación continua hasta que la prevención y su cumplimiento sea un hábito de toda la organización.

    El riesgo de que un empleado o directivo realice una determinada conducta delictiva requiere un análisis minucioso. Potenciar el control interno. Si se han adoptado planes de prevención y cumplimiento exigibles podría moderarse la responsabilidad penal de la persona jurídica, además de minorar el daño a la reputación de las empresas y evitar querellas sin fundamento.

     Por último transferir el riesgo a una Aseguradora especializada es la decisión económica que permite planificar el costo.

    En el diseño del plan de prevención y en la transferencia de riesgo,cuente con el Asesoramiento de José Silva Correduría de Seguros.

     

    José Silva, director técnico,  Josilva@josilva.com    , prohibida su reproducción sin autorización escrita del autor.

     

     

    José Silva Correduría de Seguros,  www.josilva.com

  • ANALISIS DE MERCADO SOBRE EL ALQUILER EN ESPAÑA

    El alquiler de viviendas en España es un mercado que no arranca, que no avanza. La mayor parte de los propietarios de viviendas abandonan la idea de ponerlas en alquiler por miedo a toparse con un arrendatario que no paga, que se niega a abandonar la casa, o que a causado daños severos a la casa.

     Ésta situación vista fríamente se puede decir que es ley de vida, que eso te lo vas a encontrar en todas partes y que para eso está la Ley, para solucionar esos inconvenientes. Pero el problema es que la Ley no está bien enfocada, el arrendador frente un inquilino moroso tiene tres opciones distintas para plantear una demanda:

     -Reclamar únicamente las rentas o las cantidades que le adeudan,

     -Solicitar el desahucio y recuperar la vivienda, pero sin cobrar los atrasos

     -Plantear un pleito conjunto de desahucio y reclamación de deuda.

    Hay que mencionar que el coste de estos litigios es elevado puesto que es obligatoria la asistencia de un abogado y de un procurador. Puede llegar a ser más caro la reclamación de las deudas y el desahucio que la deuda en si misma. Además, con la ley en la mano no debería pasar mucho más de un mes y medio desde que se presenta la demanda hasta que se conoce la sentencia, pero en la práctica el proceso se puede alargar un año o más, según el retraso que lleve el juzgado. Todas estas circunstancias e inconvenientes del marco en el cual nos encontramos, pueden desanimar a los arrendadores a plantear demandas, y en última instancia a poner viviendas en alquiler.


    Comprendiendo esta situación, los arrendadores que están dispuestos a alquilar sus viviendas, se ven obligados a tomar una serie de medidas como investigar por su cuenta al posible inquilino antes de firmar el contrato. Sería bueno tener conocimiento de la solvencia de dicha persona, por ejemplo a través de la nómina, esto no es una garantía de pago, pero si sirve para orientarse un poco. Deberá pedirle una fianza superior a la obligatoria: según la Ley, los inquilinos deben pagar un mes de fianza como mínimo, pero nada impide pactar en el contrato una fianza de dos o tres meses. También pueden pedir un aval bancario que cubra, hasta cierto importe. Estas actitudes que han de tomar los arrendadores, tiene un efecto negativo en los posibles arrendatarios, que se ven desanimados por el coste adicional que les supone.


    No debemos olvidar tampoco la situación que se vive actualmente con respecto a los precios de la vivienda, la “burbuja” inmobiliaria, que según los analistas va a seguir creciendo aunque a un ritmo menor y los pisos de protección oficial siempre polémicos ya sea por su precio o por su tamaño. Pues bien este contexto está pidiendo a gritos un marco que anime a los propietarios a sacar sus casas al mercado del arrendamiento, consiguiendo así que el alquiler de viviendas sea una alternativa real en España.
    Análisis DAFO.

    DEBILIDADES
    Desconocimiento en el mercado.
    Resistencia al cambio.
    Excesiva lentitud de los litigios.
    OPORTUNIDADES
    Elevado número de casas vacías.
    Elevada expansión del mercado de la inmobiliario.
    Auge de la vivienda como inversión.
    Promociones del ministerio de vivienda.
    Imposibilidad de comprar una vivienda.
    viviendas de protección oficial.
    FORTALEZAS
    Elimina el riesgo del arrendador.
    Aumenta y agiliza el mercado de alquiler.
    Elimina el concepto de fianzas y avales bancarios para poder alquilar.
    El arrendatario se despreocupa del alquiler y del inquilino.
    Accesibilidad a este servicio.
    La aseguradora es quien lleva todos los trámites.
    AMENAZAS
    Rápido desarrollo de la competencia.
    Fraudes administrativos.
    Pasividad de la Ley frente a inquilinos morosos.


    Para entendernos mejor.
    ¿Qué es el “coste de oportunidad”? se define como el NO aprovechamiento de un posible beneficio.
    Caso práctico: Supongamos que heredamos una vivienda, inmediatamente surge “el dilema”;
    Venderla: a primera vista vemos un posible pero elevado ingreso nada despreciable hoy en día, sin embargo analizando la idea surgen inconvenientes como: posee gran valor sentimental, constituye parte del patrimonio personal, su valor se revaloriza continuamente...
    Cerrarla: (“a cal y canto”): como el perro del hortelano, “ni come ni deja comer”. El inmueble se convierte automáticamente en un saco sin fondo, gastos de comunidad, agua, luz, gas, impuestos, y el cargo de conciencia que supone saber que alquilándola, al tiempo de ahorrarnos estos gastos, tendríamos una renta mensual considerable, obtener ventajas fiscales, etc.. Pero... menudo riesgo... y si el inquilino no paga, o destroza el piso...
    ¿qué hacer?: a la tercera va la vencida, se busca una forma de eludir el coste de oportunidad que supone cerrar la vivienda, sin desprenderse de ella, minimizando los gastos, y buscando, si es posible posibles ingresos...


    Nosotros proponemos la siguiente solución: alquilar la vivienda. Contratando un seguro de alquiler, que le asegure el posible impago de las rentas, asuma el compromiso de resarcir los daños causados por actos vandálicos y perjuicios económicos que se produzcan por la defensa y reclamación jurídica que pudieran producirse con motivo del desahucio del inquilino. La dirección jurídica la realiza la Aseguradora con su departamento legal, de forma que usted no tiene que anticipar cantidad alguna.


    De este modo “ALQUILO TRANQUILO” y por tanto obtengo un beneficio mensual sin riesgo y con plena confianza... Porque siempre habrá alguien que vele por que PARA GANAR NO HAYA QUE ARRIESGAR.


    ¿Qué garantías asume?
    Se agrupan en una sola póliza las tres coberturas básicas con el objeto de proporcionar la protección que el arrendador pueda precisar:
    Impago de alquileres: se asumirá el 100% de la suma asegurada en condiciones particulares y con un límite máximo de 12 meses de renta.
    Se garantiza el límite máximo indicando en las condiciones particulares de la póliza. Así mismo, la reclamación de las rentas impagadas por vía amistosa o extrajudicial, corresponderá exclusivamente al asegurador.
    Indemnización por los daños causados a la vivienda por actos vandálicos. Se asumirá hasta el 100% de la suma asegurada, a valor de nuevo.


    Precio del seguro al año: 4 % del importe de la renta anual. Para una mejor comprensión le ponemos un ejemplo: si usted alquila su vivienda en 600 euros mensuales, la póliza de seguro le supone 288 euros anuales. ¿A qué es fácil?. Bien pues además le sugerimos que traspase este costo a su inquilino, es decir, alquile su vivienda en 624 euros al mes. Si tiene varias viviendas para alquilar o se dedica profesionalmente a éste negocio hable con nosotros tenemos condiciones especiales.

      Prohibida su reproducción total o parcial sin expresa autorización escrita de los autores.

      Autores: Beatriz Silvarrey y José Silva,  Josilva@josilva.com

     JOSE SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS S.L.                   www.josilva.com

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