JOSE SILVA CORREDURIA DE SEGUROS, S.L.

La Ley de Dependencia reconoce a las personas que total o parcialmente dependen  de otras para el desempeño de su vida diaria,unas ayudas propias de un Estado del Bienestar. Sin embargo una cosa es querer y otra tener. Para poder disfrutar de un Programa Individualizado de Atención ( P.I.A.), es necesario realizar una evaluación de la persona para establecer su grado de dependencia y en la práctica en algunas comunidades autónomas tres años después de la publicación de la Ley todavía no se ha finalizado de evaluar a las personas con grado tres ( gran dependencia ).

Los Servicios Sociales municipales realizan un examen para determinar si es efectivamente dependiente (necesita de otros para desenvolverse) y en qué medida, pero el informe lo emiten las Servicios Sociales autonómicos y entre ambos se dan demasiados casos de descoordinación, lo que alarga el proceso mucho más de los seis meses comprometidos entre el Ministerio de Sanidad y las Comunidades autonómicas.

El P.I.A. puede incluir una o varias medidas: Asistencia Profesional a domicilio, tratamiento en un centro especializado, Teleasistencia, ayuda economica para un cuidador del entorno familiar etc.

Finalizado el año 2009 en España están identificados más de 750.000 personas con una dependencia reconocida de grado 3 que por lo tanto son beneficiarios directos  de la Ley de Dependencia. Aquellos familiares que tradicionalmente se ocupan de asistir a las personas dependientes pueden ser beneficiarios indirectos a través de las prestaciones para cuidadores no profesionales cuando, por la razón que sea, es difícil establecer un plan de cuidados alternativos. Esta figura ha de ser el cónyuge, pariente hasta tercer grado o allegado en determinadas circunstancias.

En la práctica del poco tiempo transcurrido desde la aprobación de la ley se detecta que dos personas con idéntico problema reciben ayudas dispares según donde tengan establecido su domicilio. El “silencio administrativo” equivale aun NO en algunos territorios y al SI en otros; Bueno es saber que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en sentencia del  9/10/09 ha reconocido que el silencio de la administración autonómica equivale a un reconocimiento a percibir ayudas. El proceso de ser reconocido dependiente suele durar 6 meses y las prestaciones se contabilizan desde la fecha de solicitud; Si estas llegasen después del fallecimiento de la persona dependiente pasan a formar parte de su herencia en los casos de contratación de un asistente personal o un cuidador profesional

El seguro privado consciente de la brecha que existe entre las prestaciones públicas y el costo de unos servicios de calidad ha puesto en marcha soluciones aseguradoras que la sociedad no ha percibido todavía , que presentan ventajas importantes como el bajo costo, la desgravación fiscal y la compatibilidad con los servicios públicos.

El seguro para dependientes tiene las características de cualquier póliza de riesgo, puede ser necesario por un hecho accidental, imprevisible y a cualquier edad o también presentar las características de un plan de ahorro porque la dependencia también sobreviene en casos de personas de avanzada edad.

Es el complemento perfecto a seguros de vida, planes de ahorro, seguros de salud, accidentes, autos o como productos independiente. Nosotros aconsejamos su contratación en cualquier situación, pero con diversas soluciones para reducir la factura fiscal de las personas  físicas. Aportaciones periódicas o Primas únicas.

Tratamiento Fiscal de los seguros de Dependencia:  Reducen la Base Imponible del I.R.P.F. hasta un máximo de 10.000 euros anuales para personas menores de 50 años  de edad y 12.500 euros a partir de dicha edad y sin límite.

La prestación por dependencia tanto en forma de capital como de renta tributará como rendimientos del trabajo.

1 .- CUANDO COMPRA SU POLIZA A UN CORREDOR DE SEGUROS.
Usted ha tomado varias decisiones muy acertadas, La Primera , asegurar el patrimonio que, probablemente, más esfuerzo le ha costado adquirir, la vivienda en la cual desarrolla su vida personal, puede que también la profesional y en la que convive con su familia. En ella acumula recuerdos, objetos personales, espacios vitales e ilusiones. Sin duda alguna no hay nada más valioso. La segunda decisión acertada es haber confiado en esta Correduría de Seguros, le damos las gracias por ello y pensamos no defraudar su confianza, Quizá usted no lo sepa, pero para aconsejarle el contrato de seguro que recibe usted, hemos realizado previamente un Análisis Objetivo de las compañías que operan en este ramo de seguro en España, de las pólizas que comercializan y de los servicios que disponen para atender los siniestros, con las conclusiones le recomendamos la que mejor se adapta a sus circunstancias actuales. Si estas cambian, hable con nosotros para seguir aconsejándole. A diferencia de otros mediadores de seguros como la banca o agentes exclusivos, somos imparciales e independientes y nuestro objetivo profesional es defender los intereses de usted en la contratación y en el siniestro, es decir, durante toda la vida del contrato de seguro. Usted dispone de los servicios de un profesional cualificado y su póliza no tiene un sobreprecio por ello. La tercera buena decisión es leer esta guía de consejos, que le ayudarán a comprender algunas cláusulas de los seguros y su operativa. Para cualquier duda relacionada con su póliza o siniestro, diríjase a nuestra oficina cuéntenos su problema y nos ocuparemos de "traducirlo al lenguaje asegurador" y facilitarle que la aseguradora cumpla con su compromiso. Si la asistencia fuese necesaria fuera de nuestro horario comercial, recuerde que dispone de un teléfono 24 horas durante los 365 días del año y cuyo número figura en la tarjeta de su póliza; Para que podamos asistirle posteriormente tendrá que informarnos del resultado de su gestión telefónica ante la plataforma de urgencia de la aseguradora.
 2 .- Su Correduría de seguros le sugiere:

 ¿Qué debo hacer en caso de incendio ¿- Tenga siempre presente que lo único que no se puede reponer es la vida humana, por lo tanto la prioridad es poner a las personas a salvo. - Llame a los bomberos (080) o al Servicio de Emergencia Nacional (112) indicando clara y serenamente la dirección exacta del siniestro. Si hay mucho humo tápese la boca y nariz con un trapo húmedo. - Cierre las puertas y ventanas para no avivar el fuego con las corrientes de aire. No utilice los ascensores. Salga siempre por las escaleras y puertas especiales de salida. - Si el fuego está provocado por causa de aceite, alcohol o petróleo, no utilice agua, puede provocar explosiones .
Qué debe hacer en caso de escape de agua ¿- Cierre las llaves de paso general de su vivienda y de la comunidad e intente poner a salvo el máximo de objetos que puedan verse afectados por la acción de agua.
 ¿Qué hacer en caso de escape de gas¿ - El gas tiene un olor especial , no accione ningún interruptor, cierre todas las llaves de paso del gas y ventile la estancia abriendo puertas y ventanas. No utilice jamás cerillas, encendedores o similares para detectar una fuga de gas.
 ¿Qué Medidas de prevención sencillas puede adoptar para que su vivienda sea un hogar seguro ¿- No coloque estufas cerca de los muebles o cortinas. - Revisar las calderas periódicamente, especialmente los quemadores y tubos de ventilación, calefactores y conducciones de gas (revisión obligatoria cada 4 años por empresas homologadas) - Desconecte los electrodomésticos cuando no funcionen correctamente y avise al servicio técnico. La instalación eléctrica de baja tensión requiere una revisión periódica por empresas homologadas. - No fume en la cama ni tire las cerillas o colillas a la basura, un cenicero con agua es la mejor forma de apagarlos. - Si se le enciende fuego en la cocina, intente apagarlo con una tapa o un trapo mojado, pero nunca con agua. (Un extintor en la cocina puede ser útil). - Tenga a mano un botiquín con los medicamentos imprescindibles para una cura de primeros auxilios (alcohol, agua oxigenada, gasas, tiritas, desinfectante, calmante para quemaduras). - Elabore una lista con teléfonos de médico ambulatorio de urgencia, bomberos, policía, persona de contacto y número de póliza y grábelos en su móvil "Avisar a. ...." o - SOS. Mantenga la campana extractora de humos limpia de grasas. - Instale los aparatos audiovisuales en lugares que tengan buena ventilación. No sobrecargue los enchufes, utilice una regleta de calidad. - En caso de corte del suministro de agua, cierre la llave de paso. No deje la lavadora o lavaplatos en marcha si se ausenta de casa o duerme. Aplique masilla o silicona a las juntas de muebles de cocina y baño con las paredes, para evitar manchas de humedad o que se pudran (el moho está excluido en los contratos de seguro). Sustituya las gomas de grifos y cisternas que gotean. Evite la concentración de vapor en cocina y baños ( la condensación está excluida en los contratos de seguro ). No tire objetos sólidos ni productos corrosivos por el inodoro, utilice los recipientes selectivos de basura. - Evite la caída de objetos a la calle, no ponga tiestos o macetas sobre barandillas, ventanas o balcones si no estan bien sujetos. - Instale una puerta sólida, reforzada en zona de bisagras y cerradura (Reduce el precio de su seguro). No abra la puerta a personas desconocidas que previamente no hayan anunciado su visita y esten bien bien identificados. Si pierde las llaves, cambie la cerradura. - Instalar un sistema de video-vigilancia o alarma hace desistir a los delincuentes. (Reduce el precio de su seguro) - Haga un inventario de sus objetos valiosos, haga fotografía de ellos y si puede grabe su DNI o símbolo que le distinga sobre los mismos para evitar la venta  y facilitar su recuperación. - Instale una caja fuerte para guardar los objetos de valor, títulos, valores, dinero, etc (Reduce el precio de su seguro). - Si tiene terraza, es necesario revisarla periódicamente para descubrir posibles filtraciones ( la falta de mantenimiento es una exclusión de los contratos de seguro ), limpie la tierra, hojas u otros elementos que se depositan en los desagües, juntas y cazoletas.
 Si usted sale de viaje: - No deje señales claras de su ausencia. Que alguien de confianza le recoja la correspondencia. - No realice comentarios de su viaje en lugares públicos. - Cierre las llaves de paso de agua, gas y corte la energía eléctrica al menos en las zonas que no supongan pérdida de alimentos.
 Si usted tiene niños y / o personas mayores: - Evite que jueguen en la cocina, es el espacio de mas riesgo de la vivienda, que no sobresalgan los mangos, sartenes, cuchillos. - No deje a su alcance objetos punzantes, radiador, estanterías, cuadros, lámparas, medicamentos, productos tóxicos como lejía u otros de limpieza, cerillas, encendedores, cigarros - Proteja los enchufes con clavijas aislantes. - Instale antideslizantes en el baño. Sujete las alfombras. Limpie el suelo con productos antideslizantes. - No deje objetos o cables sueltos por la casa.
 ¿Qué situaciones limitan sus derechos como Asegurado ¿
- si existe dolo o mala fe en la declaración del riesgo, valores asegurados insuficientes, por ejemplo, asegurar el continente por un valor inferior a su costo de reconstrucción da lugar a la aplicación de la regla proporcional , y por lo tanto una disminución de la indemnización. Asegurar los bienes por un valor superior al real de costo de reposición no obliga a la aseguradora a indemnizar por dicha cantidad. Actualice los valores de Continente y Contenido en todo momento. La ocultación de datos y, en general, cuando no se respete el principio de la buena fe que sustenta el contrato de seguro puede dar lugar a la pérdida de la indemnización. No informar del siniestro dentro del plazo de siete días desde su ocurrencia da derecho a la aseguradora a reclamar daños y perjuicios. - La falta de pago del recibo de prima de su póliza; Este tiene que estar cobrado para que tome efecto el seguro y el asegurador se haga cargo de los siniestros. - No acepte ningún contrato de seguro que pretenda imponerle una entidad financiera, caja, banco o similar, ponga el hecho en conocimiento de la Dirección General de Seguros o consulte con nosotros para facilitarle los impresos de denuncia.

La fábula que voy a narrar no es mía, es de un colega anónimo y fue utilizada por José Luis Fernández para responder a una duda/pregunta del jefe del Servicio de Análisis y Canales de distribución de la Dirección General de Seguros en la Jornada de Trabajo organizada por Cojebro en Madrid . Pido disculpas si mi trascripción no se ajusta literalmente, pero seguro que la moraleja es coincidente. En un pequeño pueblo tenían un problema: les invadían las hormigas. Los habitantes luchaban con todos sus medios para combatirlas, sin embargo cada vez había más y mas hormigas y penetraban en sus casas, negocios y club social.Sus ingresos habían mermado y los negocios languidecian. Recurrieron a las autoridades, policía y hasta detectives para descubrir de donde procedían y por qué se reproducían con tanta rapidez, pero nadie les aportaba soluciones.Un día apareció un forastero que aseguraba que él podía acabar con las hormigas. Era tal la desesperación de los habitantes,que decidieron contratar los servicios del matador de hormigas; éste pidió únicamente dos condiciones, a saber: - Una pala - Una mesa y una silla. Todos se quedaron asombrados de cómo con algo tan sencillo podría aquel forastero acabar con las hormigas y acudieron a la plaza con expectación. Cuando todos le observaban, con voz clara y rotunda habló: - Bien, tráiganme todas las hormigas y vayan depositándolas en ésta mesa , que con ésta pala acabaré con todas ellas. Moraleja: matar hormigas no es un problema, pero acabar con ellas, es un serio problema.

 Pues así es como al parecer desea actuar la administración para atajar el problema del acoso bancario , en la contratación de seguros, a los sufridos y necesitados habitantes de éste país, parados, autónomos y empresarios . Dicen que les llevemos pruebas que ellos se encargarán de aplicar las sanciones.  Los Corredores de Seguros, sin embargo, cuídense mucho porque en su caso actuarán de oficio, somos menos y más dóciles. Ponerse a investigar a miles de oficinas bancarias es un trabajo ímprobo y no hay medios humanos ni materiales para iniciar tal labor. Sintiéndolo mucho no podemoscompartir tal criterio.
 
Es sobradamente conocida la imposición de pólizas inútiles y no deseadas, a precios fuera de mercado en cualquier oficina bancaria, de cualquier entidad, de las que existen en cada calle de pueblo o ciudad de España. Estimados colegas y consumidores, seguid siendo grandes profesionales, independientes y no perdáis la ilusión y ganas de denunciar hechos que lleguen a vuestro conocimiento, los primeros y exigid , los segundos, vuestros derechos a contratar los seguros con la libertad que nuestras leyes nos otorgan; Cuando alguien te impone unas condiciones no son precisamente parabeneficiarte, sino para beneficiarse. No existen dos pólizas iguales y los siniestros se producen con una frecuencia tan elevada que alcanzan en algunas modalidades de seguro el 90 % de las primas que se pagan¿Te van atender en la oficina bancaria ¿Estás dispuesto a dialogar con unas máquinas simpatiquísimas ¿ Piénsalo ¡¡ hay profesionales que asesoramos y te escuchamos cuando lo necesitas.

Estimado/a cliente, será para mi una satisfacción darte la bienvenida en Morón de Almazan, en el Premio de Golf que hemos preparado con ilusión y parte de nuestros recursos para que disfrutes del evento.

Si has estado en ocasiones anteriores, sabrás que el entorno es magnífico y no nos cansamos de recordar que dedicamos éstas ocasiones para dejar testimonio de nuestro agradecimiento a clientes, proveedores y amigos, pues con vuestro apoyo y confianza nos animais a seguir apostando fuerte en nuestro proyecto.
Con respeto y particular cariño hacia quienes en momentos tan complejos no lo están pasando bien, os animamos a que nos acompañeis en ésta jornada de golf, cordero y magia.

Creemos que la vida es sencillamente única, solo se vive una vez y momentos tan dulces conviene vivirlos con intensidad, si además la compañía es buena. Tu presencia será un aliciente, serás el protagonista.

Mi mas cordial y afectuoso saludo, josé silva

Preocupa a la Administración, a las compañias y a los clientes, pero todos están atrapados por la excesiva bancarización de nuestro país que  copa todas las esquinas de nuestras calles con sus oficinas . Las entidades financieras únicamente persiguen el objetivo del beneficio propio,pero lo venden muy bien "haciendo favores" con préstamos hipotecarios en los que exigen más garantias de las que la Ley establece. ¿ Por qué obligan a la contratación de seguros si el bien hipotecado es garantía suficiente? ¿ Por qué suscriben valores asegurados por unas cuantías que nunca llegará a cobrar el Asegurado ? ¿ Por qué utilizan la información de otras empresas para beneficio suyo?.. Si usted quiere defender su economía con el mismo interés que ponen las entidades financieras y le obligan a suscribir seguros que no desea o no necesita, diríjase a nosotros y le brindaresmos apoyo y asesoramiento que le resultará muy rentable.

Es significativa la evolución que ha tenido la siniestralidad y las reclamaciones cursadas contra Profesionales en España. En las actividades profesionales hay una exposición a las responsabilidades penales y civiles, sin excepción de ningún campo, rama o sector, pasando de ser un aspecto casi simbólico a una progresión geométrica del Cincuenta Por Ciento anualmente. Entre otras razones de ésta situación encontramos el incremento de vecinos, la mayor información de los Ciudadanos sobre sus derechos y el nivel económico y cultural experimentado en los últimos veinte años. Las reclamaciones por responsabilidad civil, tienen una mecánica diferente a las presentadas mediante un contrato de seguro de Daños y para entender su funcionamiento se hace necesario destacar algunos aspectos, que serán objeto de este artículo. ¿Qué es la Responsabilidad Civil Profesional de un administrador de fincas ¿. La que se atribuye  a aquellas personas, que en el ejercicio de su profesión incurren en un ilicito o infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales  para una persona o empresa, el cliente, que ha suscrito un contrato, verbal o escrito, de mandato o de arrendamiento de servicios. Se incurre por lo tanto en Responsabilidad Civil, cuando supuestamente existe una violación de la lex artis de un buen profesional. En el caso que nos ocupa, el administrador de fincas colegiado está dotado de unos conocimientos respaldados por su título, que le acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal (2) .  Su actuación se corresponderá con la de un buen profesional, un buen técnico o un buen artesano. La conculcación de una actuación correcta, profesionalmente, además técnicamente adecuada y diligente , implicaría un supuesto de responsabilidad profesional. La actuación profesional de un administrador de fincas se basa en la existencia de un contrato, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento de servicios, con su cliente, Comunidad de Propietarios o persona física / jurídica, en consecuencia la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que llamamos contractuales. Para que un error u Omisión pueda prosperar en éstos casos será necesario que concurran varias formalidades :

1 .- Acción u Omisión por parte del Administrador de Fincas en el ejercicio de sus funciones, de forma que con su actuar se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También pudiera darse el caso de la Omisión de un encargo efectuado por su cliente. Un ejemplo de los más detectados en la Comisión de Siniestros del Colegio es la falta de preaviso de cancelación de un contrato de seguro, según Establece la Ley de Contrato de Seguro.

2 .- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de sus funciones que provoquen un perjuicio determinado y cuantificado. Cuando ésta actuación es intencionada por parte del administrador de fincas, con una conciencia y "voluntad de provocar" un resultado perjudicial estaría expresamente excluido por ser considerado dolo. La exclusión se aplica en cualquier contrato de seguro.

3 .- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.

4 .- Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, que no quede duda alguna de que su actuación ha sido la causa del perjuicio. A la vista de las formalidades que son mecesarias para la existencia de una responsabilidad civil profesional ¿A quien le corresponde demostrar que han concurrido los cuatro puntos anteriores ¿  Al propio cliente o supuesto perjudicado. Las pruebas han de contemplar de forma indudable la existencia de una acción, omisión, perjuicio económico ,relación de causalidad y, en caso contrario el administrador de fincas no es responsable y  la Compañía aseguradora se encargará de su defensa jurídica aún en el caso de reclamación infundada. Si las circunstancias anteriores han concurrido, el alcance del seguro colectivo actual, suscrito por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (1) se hace cargo del pago de las indemnizaciones a que den lugar las reclamaciones de terceros presentadas contra el asegurado, el Administrador, por perjuicios causados por este en el ejercicio de sus funciones o incluso por personas que de él dependan laboralmente. Las indemnizaciones a terceros como consecuencia de destrucción, deterioro o pérdida de documentos bajo su custodia o depósito por razón de su actividad profesional. No se contempla en la definición de documentos los billetes, valores, cupones, efectos al portador u otros. Las exclusiones generales son similares en los contratos de seguro de Responsabilidad Civil Profesional, a saber , actuaciones cometidas por un administrador de fincas que no ostente la titulación o autorización legal necesaria, acciones u omisiones intencionadas, recordamos lo expuesto anteriormente como dolo. Multas. Errores en pagos.Infidelidad de Empleados ( asegurable mediante un  contrato de Daños). Responsabilidades asumidas, sin la expresa autorización de la Aseguradora, esta es una de las causas más frecuentes de exclusión de siniestros, según la experiencia de nuestra Correduría de Seguros en la casuística profesional analizada .Detención, calumnia, difamación, violación de los derechos fundamentales de las personas. Reclamaciones de socios o accionistas de sociedades en las que participe el Administrador (esta responsabilidad se asegura Mediante Polizas de Consejeros y Directivos). El Administrador de Fincas, tiene un vínculo contractual con la comunidad y extracontractual para cualquier daño que se le pueda causar a un comunero, personal o materialmente o bien a un tercero ajeno a la comunidad. La capacidad de probar su actuación profesional es uno de los retos que debe tener cubierto el Administrador de Fincas, para evitar que se le pueda exigir responsabilidades, porque la inversión de la carga probatoria le obliga a tener que probar que adoptó todas las medidas que eviten el daño. Tanto si utiliza archivos de papel como electrónicos deberá llevar un libro registro con los documentos, cartas o comunicados enviados para probar que ha empleado toda la diligencia debida. Especialmente vigilará las comunicaciones siguientes:

-Al presidente de la comunidad sobre aquellas actuaciones urgentes para las que está habilitado y para las no urgentes traslado al mismo de la necesidad de convocar junta extraordinaria.

-Comunicaciones a los proveedores que hayan sido seleccionados para ejecutar una actuación urgente.

-Comunicaciones a los copropietarios de convocatorias de juntas.

Las nuevas tecnologías permiten abaratar y agilizar las comunicaciones mediante el correo electrónico o a través de terceros personas físicas o jurídicas de confianza, pero para su uso es preciso que se haya remitido una comunicación a los propietarios para saber cuales de ellos aceptan ser informados mediante éstos sistemas, sin ésta autorización no es posible dar por bueno el método.

(1) Actualmente otros Colegios Profesionales siguen ésta pauta con nuestro asesoramiento.

(2) En Cataluña el artículo 54 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre define a los Administradores de Fincas como las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, que pueden constituir por medio del correspondiente colegio o asociación profesional.

 José Silva, Director técnico de JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, www.josilva.com           josilva@josilva.com

Definir: primer paso de cualquier práctica. Què vamos hacer, cómo lo queremos, quien lo va ejecutar y cuándo.¿ le suena a usted esto ? ” qué precio tiene, cuánto cuesta, cuál es el más barato....”  Si la decisión de un proceso de compra de un producto o servicio la podemos imaginar como una flecha, resulta que en lugar de comenzar por la parte del impulso y terminar en la de impacto, invertimos el procedimiento para impactar antes y después preguntar de donde vino.Le habrá ocurrido cuando se tomó la decisión  de contratar el seguro  de la Comunidad de Propietarios. El precio es el punto de comienzo de la discusión.
Voy a tratar de explicar el proceso para lanzar una flecha y acertar en el centro de la diana sin esfuerzo y de una forma ordenada. Como técnico del sector asegurador, lo primero que analizo son las definicionesde los elementos que forman parte de un contrato de seguro, El Tomador, Asegurado, Perjudicado, Beneficiario, el Asegurador.  Si no tenemos claro quien contrata , con quién y  quien se beneficiará de la indemnización o a quién puedo perjudicar, hemos comenzado por no distinguir con qué arco voy a jugar.A continuación estudio losconceptosde lo que vamos asegurar. Continente, Edificio, Dependencias anexas, Zonas de recreo, Obras de reforma, Coparticipación,Mancomunidad, Urbanización, Propiedad horizontal, vertical. Elijo la cuerda que debe tensar el arco y también la flecha que utilizaré. Daños materiales, personales. Perjuicios. Elementos privativos. Valor total, primer riesgo. Enseres, mobiliario, maquinaria.. Hay muchos tipos de flechas y si conozco las características que tiene cada una de ellas  podré enfrentarme con los infortunios que amenazan mi objetivo de dar en la diana. Usted debe conocer con absoluta certeza qué elementos son comunes y privados , tales como terrazas, radiadores, solariun, garaje y obras de reforma particulares.
Ejemplo una tubería ascendente, que recorre todo el edificio desde el cuarto de contadores, situada en la planta baja, hasta la última vivienda, se considera privativa y por lo tanto el seguro de la comunidad no podrá intervenir en la reparación de la misma, pese a que el daño se produzca en un punto intermedio del edificio.
Otro caso similar es aquel que produce daños al local de la planta baja y provienen de la terraza del piso primero que la disfruta en exclusiva y sobre la cual hay depositadas plantas, parasol, mesas, sillas y otros utensilios. No hay duda de que es un elemento común, pero parece una responsabilidad privada, por lo tanto tendremos que conocer cómo define la Aseguradora los conceptos de Continente y Responsabilidad Civil. No podemos esperar una respuesta similar en todas las Aseguradoras por la sencilla razón de que cada una establece unas normas técnicas y cobra un precio por ellas.
Usted se sorprenderá mas cuando alguna aseguradora rehúse la atención de un siniestro causado por un radiador situado dentro de una vivienda privada ubicada en un edificio que dispone del servicio común de calefacción y agua caliente. Otra compañía en situación similar atenderá la reparación y los daños. El secreto está en la definición

Todavía no sé a qué distancia se encuentra mi círculo, pero poco profesional seré si no tengo en cuenta los riesgos que me rodean, con qué intensidad intervienen y en qué momento pueden aparecer, por eso tengo que conocer muy bien las definiciones de las coberturas que se van a contratar y pueden presentar una alta frecuencia o un fuerte impacto económico a la comunidad.  Incendio, explosión. Daños eléctricos, estéticos. Fenómenos climatológicos. Daños de agua. Infidelidad. Si no tengo arco ni flecha ni cuerda , asemejo al que no distingue robo, expoliación, extravío, hurto, pérdida, gastos de reposición, lucro cesante y lo más preocupante,si la flecha por alguna razón accidental impacta en el lugar no apropiado y produce daños de Responsabilidad civil en general o Patronal porque mi ayudante en su empeño de dirigir mi maniobra se interpuso entre la punta de la flecha y la diana a modo de punto de mira.

Cuando ya puedo estar seguro de conocer con qué herramientas cuento y donde las voy a utilizar, me planteo resolver otras cuestiones primordiales como la infraestructura, que a usted le trae de cabeza. Quién repara el arco.Sabemos que la mano de obra es cara, encontrar buenos profesionales es una labor de detectives y conseguir que  escuchen sus quejas es un acto de fe entre herejes.Si no estamos liberados de la necesidad de reparar el arco, la cuerda o la flecha , tenemos que conocer quien la puede recomponer y mas importante aún, si está cualificado y  es capaz de atender mis sugerencias porque, al que están mirando todos los espectadores es a mí.

Recuerdo que ,no hace mucho tiempo , podía utilizar al que tenía en el barrio, ahora obligan a utilizar los servicios de asistencia; Todo lo hacen a distancia e incluso quieren reparar el arco sin llegar a verlo siquiera, eso sí, cobran por anticipado y al menor descuido cambian uno de olimpiada por otro made in china.

 Recuerde cuanto tiempo dedica a ese 902 y reflexione . Utilice buenos proveedores.

Estoy preparado, pero tengo un cosquilleo. Algo me falta y presiento que puede ser importante. Tomo el arco, tenso la cuerda, miro a la diana y allá va. Por el rabillo del ojo flamea algo rojo. Excluido. He pisado la línea de tiro. Las exclusiones algunos no las toman en cuenta y pueden arruinar las pretensiones mas brillantes. Están puestas para seleccionar, limitar. Se destacan incluso con negrita y mayor tamaño, pero será por eso por lo que no se leen hasta que el árbitro las lee por uno mismo. Desgaste, vetustez, falta de mantenimiento, defectos de construcción. Dolo. Asentamientos del terreno, desprendimientos. Condensación. Desatascos. Goteras, oxidaciones, heladas. Filtraciones.
Todos me decían que había adquirido el mejor equipo y que podría afrontar la prueba con posibilidad de éxito, sin embargo no me ha servido para nada porque el lanzamiento fue nulo. No conocía las causas de exclusión. La próxima vez que usted afronte la situación de dar en la diana recuerde lo importante que es definir bien, saber quien le resolverá las diversas necesidades que se presentarán, tenga presente que “ no todo está cubierto” y por último pague por jugar, no para que lo excluyan.Un buen asesor: El Corredor. Una mano amiga: La Correduría.

 Una póliza de seguro es un contrato, que una de las partes presenta a la otra para que lo acepte. Se adhiere a el. Viene a sustituir al estrechamiento de manos .

Alrededor de cincuenta páginas, con obligaciones y derechos, referencias a diez leyes y promesas de pago.

 En el fondo, quien adquiere una póliza de seguro está realizando un acto de confianza; Sin entenderlo demasiado lo guarda, en un lugar apropiado, porque ahora no lo necesita pero lo necesitará y cuando eso ocurra le tratarán como a un príncipe.

Efectivamente los príncipes gozaban de enormes privilegios, pero actualmente tienen que reivindicar su vigencia, igual le ocurre al Tomador o Asegurado, así es como se denomina al que compra un seguro. En el mundo moderno y comercial tiene el mote de Cliente, es decir, aquel que tiene capacidad para adquirir unproducto.Sí, eso es, el marketing está transformando un contrato en un producto, que quizá cualquier gran superficie tenga a bien exhibir en el pasillo central a la altura de los ojos , destacado o en promoción en la línea de cajas. Puede que, incluso, algún iluminado crea en la idea de “ llévelo y móntelo usted mismo “porque cada riesgo lo asume el asegurador mas especializado del mundo.

 Recuerdan, seguro que sí, en nuestra anterior colaboración, aquel arquero que aspiraba a estar en las Olimpiadas, gracias a nuestros consejos finalmente participó; Tomó las decisiones adecuadas y llegó a la conclusión de que en las próximas será un serio aspirante a medalla. Decidir es unaresponsabilidad que conlleva habilidades, desarrolladas a base de errores y aciertos. Ustedes, no son diferentes a un arquero olímpico, es indudable que tienen unas aptitudes adquiridas con el conocimiento y la experiencia y una actitud positiva tendente a resolver las cuestiones generales . Los atletas olímpicos utilizan los mejores entrenadores, se alimentan con lo que su organismo necesita para su especialidad, tienen muy cerca buenos médicos y asesores que cubren su infraestructura, todo con el objetivo de alcanzar el éxito. Quienes saben tomar decisiones acertadas obtienen medalla. Una revisión a la hemeroteca nos ayuda a verlo más claro todavía, cuando releemos aquellas noticias que informaban del cambio de entrenador, preparador físico, régimen alimenticio o incluso de nacionalidad. No caiga en la tentación, decidir no es comprar barato. Hay mucho donde elegir y muchos que quieren elegir,  usted lo vive cada día cuando hay que tomar una decisión en una Junta de Propietarios. Si se trata del seguro del edificio crecen los primos y los amigos como setas en otoño lluvioso. Usted persona hábil y juiciosa no se comería todas aquellas que le presentan en el cesto, si no confía en el recolector.Se aproxima la temporada, prepárese para distinguir un boletus edulis o un cantharellus cibarius de una amanita muscaria, bella y mortal, si usted quiere disfrutar de la búsqueda; Sin embargo si su objetivo es disfrutar de la buena mesa busque en quien confiary no olvide que el vino tiene nombre de dios. La visión deportiva del arquero y la gastronómica de la seta es similar a la del seguro, usted está sólo ante la diana, pero le rodean muchas personas,  puede tomar la decisión de hacerlo todo o confiar en profesionales y expertos en la materia. El equipo es un ente que puede llegar a funcionar de forma autónoma y el autónomo puede llegar a no funcionar.

La decisión de compra de un seguro en la Comunidad de Propietarios quizá la inició el Promotor del edificio con un objetivo único: que cueste lo menos posible y obtenga el préstamo hipotecario. Así puede estar años hasta que ocurre el primer siniestro no contemplado entre las garantías contratadas. Es su obligación revisar el contrato cuando asume la responsabilidad de firmarlo .

Posteriormente es la Asamblea General a través de la Junta de Gobierno,con delegación en quien proceda, quien asume tal decisión y aquí de nuevo su papel es fundamental porque se le supone que  sabe decidir o sabe a quien consultar. Alguno afirma que no quieren tomar ésta decisión porque puede inducir al pensamiento de que tiene intereses. Claro que tiene intereses y muy justos porque si la aseguradora, los reparadores y el mediador funcionan bien , su trabajo adquiere un valor importantísimo. Lo que no funciona es elegir al que no responde de su trabajo. No hay que confundir ser responsable con no cometer errores, pues estos siempre pueden presentarse, sin embargo el que los afronta participa en las olimpiadas y se sienta a buena mesa. Por el contrario quien acepta las decisiones adoptadas por otros y después tiene que gestionarlas corre el riesgo de que le imputen los errores, porque los aciertos no fueron mérito suyo. Siéntese a la mesa y disfrute, coja el arco, tense la cuerda y tire, decida usted sin miedo ,qué empresas y profesionales le asistirán, se sentarán a la mesa con usted y sabrán elegirle las mejores viandas. La medalla la aplaudirán muchos, pero se la colgarán a su cuello. Disfrútela hasta los próximo juegos o la temporada que viene.

Si usted encarga a un profesional de la mediación la selección de una terna de aseguradoras o contratos de seguro tendrá siempre la seguridad de haber tomado la decisión acertada, sin que esto le suponga una inversión de tiempo. La elección de una de ellas sin embargo puede ser privilegio del príncipe o su majestad correspondiente. Utilice sus habilidades y conocimientos para gestionar mejor, se premiará por ello con el reconocimiento profesional, económico y fidelidad

(1) Seguros Obligatorios:

Valencia: Ley 8/2004 de 20 de octubre de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, en vigor desde enero de 2005 .  Art. 30. - Seguro obligatorio de edificios de viviendas contra incendios y daños a terceros. Es obligatorio, La Comunidad puede suscribirlo para los elementos comunes del inmueble, y las que lo firmen o han aprobado un Fondo de reserva para obras de conservación y reparación, o tengan seguro para cubrir daños por riesgos extraordinarios, o hayan firmado un contrato de mantenimiento del inmueble e instalaciones, gozarán de preferencia para ayudas públicas a la rehabilitación, conservación y mantenimiento el edificio.

 Madrid: Comunidad de Madrid, Ley 2/1999 de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificación establece en su artículo 24 que Todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros (responsabilidad civil ).

Artículo 1.Ámbito de aplicación material.

1 Las medidas que en la presente Ley se establecen serán de aplicación a los edificios de titularidad pública y privada que se construyan, reformen o rehabiliten dentro del territorio de la Comunidad de Madrid.

2. Igualmente será de aplicación la Ley a las construcciones que se ejecuten en el subsuelo, al servicio de los edificios, con independencia de las que puedan existir sobre el vuelo de la misma finca, y cualquiera que sea su peculiar régimen jurídico.

3. A los efectos de la presente Ley, se entiende por edificio todo bien inmueble que haya sido construido, reformado o rehabilitado para ser destinado a vivienda o cualquier otro uso permitido por las normas urbanísticas. Asimismo, se aplica a las construcciones que puedan tener esos mismos fines, aunque no se incorporen al suelo de manera permanente y puedan ser trasladadas de un lugar a otro sin menoscabo de sus elementos estructurales y funcionales.

4. En la presente Ley el término edificio se refiere tanto a todo el inmueble como a sus partes o elementos según el uso al que estén destinados, así como a la urbanización adscrita al mismo.

Cataluña: Desde el 10 de Mayo de 2006 , las Comunidades de Propietarios de Cataluña se rigen por una Ley promulgada por el Parlament de Cataluña (Ley 5/2006 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña

 Nacional: LEY 38/1999, de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación.

 b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

c) Obras que tengan el carácter de intervención total

en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

Seguro Decenal, de acuerdo con lo expuesto, el promotor de todo edificio(la comunidad de propietarios en los supuestos de reformas )cuyo uso principal sea el de vivienda, que solicite licencia de obras a partir del día 6 de mayo de 2000, está obligado a suscribir un seguro que cubra durante diez años los daños materiales que tengan su origen o afecten:
(1) a la cimentación y a la estructura,
(2) comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Para los edificios de vivienda (la mayor parte de la edificación) los promotores tendrán que contratar pólizas de seguro decenal con las compañías aseguradoras que operen en este área.

 ¿Qué se asegura?
Obras de edificación: viviendas, oficinas, centros comerciales, hospitales, salas de exposiciones...
Se garantiza el conjunto de la obra (cimentación, estructura, cerramientos exteriores, obra secundaria, equipos, instalaciones, etc.) para los daños amparados por la póliza, en función de los tipos de cobertura contratados en cada caso.

¿Frente a qué riesgos?
Se garantiza el conjunto de la construcción (cimentación, estructura, cerramientos exteriores, obra secundaria, equipos, instalaciones, etc.) para los daños debidos a defectos de material, errores de concepción o de ejecución, que tengan su origen en las obras fundamentales y que comprometan la estabilidad del edificio. Se garantizan los gastos de reparación y/o refuerzo necesarios para eliminar la amenaza de hundimiento de las obras. Se garantizan los gastos de demolición y/o desescombro necesarios en caso de ocurrencia de siniestro. Estanqueidad de cubiertas y fachadas. Preexistentes.

Siempre hemos criticado la arraigada costumbre española de hacer el seguro con un amigo, en lugar de un profesional. Este inveterado hábito además, se desarrollaba de forma común “ tomando café”. La ineficacia de éstos contratos contribuyó a la imagen que hoy tiene el sector asegurador. Cuando el pluriempleo era la única forma de sobrevivir los denominados  “ inspectores” de las compañías de seguros, hoy renombrados ejecutivos de cuentas, estaban muy atentos a todos aquellos que , por alguna razón , tenían “ don de gentes” y capacidad de influencia sobre otras personas.

Durante el ejercicio 2009, vamos a realizar  importantes cambios en nuestra gama de productos de Vida Riesgo. Apartir del próximo día 9 de marzo en los productos de Vida Riesgo bajan las primas y se incremental los capitales asegurados para selección médica.