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El papel del seguro en la rehabilitación de edificios (y II)

08, abril | ARTICULOS | Sin comentarios
vivienda

La regla de las tres erres, rehabilitar, reciclar, reparar, es una de las fórmulas para mover la economía en nuestro país y como cualquier otra actividad, lleva implícitos riesgos propios y ajenos que trataremos de identificar primero, analizar y valorar a continuación, para finalizar con propuestas de solución para minorarlos o transferirlos a las aseguradoras de forma profesional. La tendencia al alza del negocio de rehabilitación presenta oportunidades de crecimiento para el sector de la construcción y una voluntad de impulso socioeconómico demandado por la necesidad de renovación del parque inmobiliario.

En función del uso del edificio encontramos situaciones diversas: residencial, comercial o industrial. En esta ocasión nos vamos a centrar en aquellos que están destinados a ser principalmente habitados para vivir, aunque puedan acoger algún otro uso como oficinas, despachos profesionales o locales en planta baja, es decir mixtos. Dentro de ésta tipología distinguiremos los de propiedad vertical u horizontal, es decir de un propietario único o de varios que se rigen por la LPH para su gobierno, en la práctica a todos ellos los conocemos como Comunidades de Propietarios.

Los animales, sin que tengan necesidad de una formación académica previa, suelen construir sus casas como si tuviesen una gran sentido común, característica propia de los seres humanos, que sin embargo al dejar de ser constructores para convertirse en compradores dejaron a un lado tal sentido común y desarrollaron la compra compulsiva descuidando aspectos relevantes como la calidad, confort, durabilidad y desarrollo sostenible. Así surgieron a partir de los años cincuenta bloques de viviendas en altura cuyo único fin era el máximo beneficio económico. Ahora toca corregir esos dislates mediante la rehabilitación para transformarlos en hogares donde las personas puedan desarrollar proyectos de vida respetando el medio ambiente. El comprador y el arrendador de viviendas suelen ignorar el factor de la eficiencia.

Si el proceso requiere una Rehabilitación Integral, el resultado del trabajo desarrollado por la Correduría es la recomendación y elección del  Programa de Seguros más adecuadas para la Comunidad y cada propietario. Contratar con empresas y profesionales de reconocida calidad y solvencia demostrada, mediante unas adecuadas coberturas y sumas aseguradas suficientes. Van a intervenir:

-         Direcciones facultativas.

-         Gestores de proyectos de rehabilitación.

-         Coordinadores de todos los agentes que intervienen durante la ejecución hasta la finalización y puesta en marcha del proyecto de implementación de mejoras de eficiencia energética, accesibilidad y conservación.

-         Empresas constructoras, subcontratistas.

-         Administraciones públicas a nivel estatal, autonómico y local.

-         Fabricantes de materiales. Instaladores.

-         Distribuidores off line, on line.

-         Transportistas.

En el caso de una Rehabilitación estándar, por ejemplo  la recuperación y mejora de las condiciones de habitabilidad. Las viviendas y edificios se han reformado generalmente por motivos estéticos, por necesidades de cambio en la distribución o por requerimientos de conservación. Evidentemente, estas actuaciones son necesarias, especialmente en edificios existentes cuyo estado de conservación es deficiente, y su coste se ha asumido siempre como una inversión que revaloriza el inmueble. Las de intervención serán menores, pero los riesgos pueden semejarse.

Para el caso de una Rehabilitación energética encaminadas a mejorar la eficiencia energética del edificio o vivienda y en estos casos, el coste de implantación de las mismas se recupera a través de los ahorros energéticos que producen. Se consume menos energía y la factura disminuye. Puede ser necesaria una Garantía financiera de los ahorros. Incluso hay empresas de servicios energéticos (ESE) que asumen la inversión inicial. Los seguros pueden facilitar la viabilidad de la operación.

Tomadas todas las precauciones previas al inicio de las obras, si ocurre un siniestro conviene saber que existen plazos para comunicarlo a la aseguradora y que en cláusulas especiales se pueden pactar instrucciones de cómo y a quien se notificará cualquier daño que pueda dar lugar al uso de la póliza. Si se pretende obtener del asegurador una indemnización hay que ajustarse a las instrucciones que figuran en la póliza porque el seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado, por tanto es muy importante determinar de forma correcta el valor asegurado para no incurrir en infraseguro y declarar las circunstancias exactas de la obra para evitar la aplicación de la regla de equidad.

El proceso de contratación de los seguros de obras llevan una secuencia con duración aproximada de siete días, desde la obtención de la solicitud, memoria descriptiva, presupuesto, informes complementarios, cotización por parte de la compañía de seguros, orden de emisión, entrega de la póliza y su formalización con la firma y pago de la prima. Los contratos de seguros, para ser eficaces, requieren que los trabajos se adapten a la legislación vigente, por lo tanto vamos a revisar previamente:

¿Qué permisos y licencias se deben solicitar para realizar una obra?

La Ordenanza Municipal de tramitación de licencias de cada localidad establece cuáles son las actuaciones o intervenciones en el edificio que están sujetas a licencia, es más o menos rigurosa dependiendo del tipo de obra y nivel de protección del edificio.

¿Existe un horario específico para acometer una reforma? Los niveles de ruido permitidos están regulados en las ordenanzas de protección del medio ambiente urbano del municipio donde radique la finca.

En todas las poblaciones rige la Ordenanza de Protección de la Atmósfera o similar, contra la Contaminación por Formas de Energía, que prohíbe las obras en el interior de las viviendas, normalmente entre las 21 horas hasta las 8 horas, en días laborables, y desde las 21 horas hasta las 9,30 h. los sábados, domingos y festivos. También la comunidad de propietarios puede aprobar por un acuerdo mayoritario una norma de régimen interno que regule los periodos y horas en que los propietarios pueden ejecutar determinadas obras (por ejemplo renovación o instalación de calefacción).

¿Se puede usar el ascensor para transportar materiales y escombros?

El ascensor no es un sistema que se encuentre previsto para subir y bajar escombros, sino personas y enseres, aunque no existe una restricción legal que impida la utilización del mismo para casos de este tipo. Los desperfectos serán responsabilidad de quien los ha causado y del promotor de la obra. También correrá por su cuenta la limpieza y dejar el inmueble en el mismo estado en que se lo encontró con anterioridad a la reforma. Y esto se hace extensible a los pasillos y escaleras comunes.

¿ Qué papel desempeña el Administrador de Fincas en una reforma integral?

El que tiene el sol en nuestras vidas o el aire en nuestra salud, imprescindible, pero poco valorado, porque su trabajo profesional no contempla especial remuneración por ello y poco apreciado porque es de coordinación y por lo tanto solo resalta si las cosas no resultan satisfactorias. Tiene responsabilidad directa contractual por las funciones que le reserva la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo veinte, que son muchas e importantes y aquellas que asuma por las tareas que le sean encomendadas por la Comunidad de Propietarios. Sus principales riesgos de recibir una reclamación por un perjuicio patrimonial de terceros, provienen del error por acción u omisión en su proceder, con cuantía económica muy elevada, además de la posible responsabilidad penal con privación de libertad. Asegurarse de que pertenece a un Colegio Profesional de Administradores de Fincas es una garantía.

Leer el anterior artículo: El papel del seguro en la rehabilitación de edificios (I)

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