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FILTRACIONES, HUMEDAD, CONDENSACIÓN

07, octubre | ARTICULOS | 1 Comentarios
Humedad por filtración en un garaje

En la Comunidad de Propietarios y las viviendas particulares la humedad es una amenaza para la estructura del edificio, su contenido y sus ocupantes y constituye una exclusión habitual en los seguros multirriesgo, tanto de la comunidad como de las viviendas particulares. Su causa puede estar en la infiltración de agua de lluvia, la capilaridad o humedad que asciende desde el suelo, las infiltraciones por diferencias de niveles de suelo, especialmente en calles con pendiente y la condensación; Consecuencia de la capilaridad es la salitre, generalmente, por la  disolución de las sales de los materiales de construcción.

 

Todas estas situaciones tienen en común que su aparición se produce por una falta de mantenimiento, un trabajo defectuoso o un defecto constructivo. Una mampostería estropeada por los contrastes de temperatura entre el hielo y el calor, un revoque agrietado o juntas defectuosas por instalación o desgaste del material, son suficientes para que la lluvia penetre en la pared, bajar por la misma o estancarse en algún punto distinto al de entrada y provocar la aparición de manchas o aureolas. En los edificios construidos en mampostería o revocados, el agua, contenida en la tierra, penetra en las construcciones a consecuencia del fenómeno de capilaridad, sube por las paredes y forma moho y manchas a cierta altura.

 

La condensación se produce cuando una masa de aire caliente que alberga agua, entra en contacto con una zona más fría, el agua que estaba en estado gaseoso pasa al estado líquido y se deposita en las superficies frías, por eso vemos como chorrean los cristales de una ventana de aluminio . Cuanto más caliente esté el aire más agua depositará en las superficies frías, sin embargo su origen no está en la rotura de una tubería sino en el puente térmico, por el contacto de piezas estructurales con el exterior, llegando a producir moho por la proliferación de hongos, mal olor porque la humedad impregna el contenido, también puede ser visible el vaho en la zona de cristales.

 

Nos encontramos pues ante situaciones fácilmente detectables en la mayoría de las ocasiones, especialmente si se ha comprobado que en la zona de aparición no existen conducciones de agua y si las hay, no presentan roturas o fugas y el hueco por donde discurren presenta una buena ventilación natural o forzada. Para un profesional de la fontanería o un perito tasador no presenta dificultades discernir entre la humedad causada por una rotura o atasco y la inducida por situaciones anteriormente descritas.

 

Sin embargo cuando un Asegurado solicita la intervención de su póliza, por aparición de una humedad, la pretensión es la reparación de un daño, visible estéticamente, sin entrar a corregir la raíz del problema y esto choca frontalmente con el espíritu del seguro de hacer frente a los hechos accidentales e imprevistos, para el caso de escapes accidentales y repentinos causados por conducciones de agua que tengan su fundamento en un reventón, rotura, desbordamiento o atasco.

 

Las filtraciones a través de la fachada o muros exteriores de un edificio, es una responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, por lo tanto evitarlas y repararlas correrán a su cargo y pueden tener soluciones diferentes en base al informe pericial. Los trabajos de subsanar las filtraciones estarán excluidos de la póliza, sin embargo las consecuencias para con terceros (por ejemplo las viviendas del edificio) pueden tener cobertura por responsabilidad civil. Cada seguro tiene un alcance delimitado en las Condiciones Generales y Particulares, incluso en modalidades de la misma compañía de seguros.

 

La condensación presenta mayores conflictos por la intervención de los propietarios a causa de reformas o tapado de huecos de ventilación, causa más frecuente en su aparición, por lo tanto no es responsable la Comunidad de Propietarios, en consecuencia su Aseguradora no aceptará el pago de los daños.

 

Entre las exclusiones generalizadas de las pólizas de seguro, se encuentran los daños y perjuicios ocasionados por la fermentación, oxidación, humedad prolongada, condensación, vicio propio o defectos de construcción o fabricación y de aquellos que por su notoriedad o evidencia podían/debían ser apreciados por los copropietarios o el Asegurado. En consonancia con lo expuesto, los asentamientos, hundimientos, desprendimientos, corrimientos de tierra, subidas del nivel freático, colapso del edificio, o el deterioro paulatino de los bienes, tampoco encuentran cobertura habitualmente, salvo pacto expreso en las Condiciones Particulares.

 

En algunos contratos de seguro las filtraciones de agua a través de tejados, azoteas, terrazas, techos, fachadas y paredes del edificio a consecuencia de la lluvia, el pedrisco o la nieve suelen tener cobertura exclusivamente la primera vez que ocurre, para los gastos de reparación de la causa y la responsabilidad civil, sin embargo si se producen siniestros posteriores y no se prueban las reparaciones necesarias, se considera que el Asegurado (la Comunidad de Propietarios o el Propietario del Inmueble) ha incurrido en culpa grave, por tanto la Aseguradora considera el hecho una agravación del riesgo y puede quedar desligada de la obligación del pago de los gastos de localización y reparaciones futuras.

 

Si se produce un siniestro, y la entidad aseguradora del hogar considera que es de la comunidad y la aseguradora de la comunidad considera que es de la vivienda privativa, ambas aseguradoras deberían ponerse de acuerdo y no trasladar el problema a sus asegurados.

 

La entidad aseguradora puede verificar el estado del inmueble o realizar al tomador y al asegurado las preguntas que considere conveniente, en caso de que no realice estas actuaciones, cuando suceda el siniestro no puede alegar una circunstancia por la que no preguntó para rechazar un siniestro que está cubierto de acuerdo con el condicionado de la póliza.

 

Es fundamental leer bien todas las condiciones de la póliza y conocer los límites de indemnización y exclusiones de las coberturas antes de celebrar el contrato de seguro, especialmente, respecto a las coberturas en las que los siniestros son más frecuentes. Por ejemplo, daños por agua (comprobar si están cubiertos, o si tienen alguna limitación los gastos de localización y reparación de las averías)

 

Asimismo, es conveniente antes de contratar un seguro analizar con atención las definiciones de los conceptos y de las coberturas incluidas en la póliza para poder conocer los riesgos cubiertos por el contrato y cuales los excluidos, el profesional independiente que realiza esta labor de asesoramiento es la Correduría de Seguros que además de un Análisis Objetivo previo, será de gran ayuda en el momento del siniestro, por su capacidad de negociación con las aseguradoras y conocimiento de los procedimientos.

 

José Silva, director técnico de JOSE SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS.

Listado de posts

Le - 10/06/2019 23:50

Buenas noches, Tenemos un problema grave de filtración de agua en nuestro apartamento, el bajo de un edificio de tres plantas. Tenemos una gran cantidad de agua saliendo por el suelo de nuestro baño. Después de meses de visitas de profesionales y varias obras, nos dimos cuenta que el agua provenía de otro edificio ya que en el nuestro están todas las tuberías y arquetas en buen estado. Se nota que el agua está saliendo de la pared y del suelo por el la parte exterior del edificio. No conseguimos encontrar al causante ya que los vecinos no nos dejan acceder a sus viviendas y también porque son muchos edificios de cuales podria provenir ese agua. Mis dudas son : es la responsabilidad de la comunidad de propietarios ya que estamos hablando de un problema que afecta a la estructura del edificio? El seguro podría hacerse cargo de buscar al causante? Cuál es el procedimiento cuando no se encuentra el causante de una avería? Tenemos el piso destrozado con mucha agua entrando diario y de momento estamos sin repuesta ni de nuestro seguro propio ni de el de la comunidad. Gracias de antemano Un saludo,

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