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La calefacción central es un elemento común

27, enero | ARTICULOS | Sin comentarios
Radiador calefacción

La rotura de una tubería de calefacción presenta en algunas ocasiones problemas de gestión y la solución resulta habitualmente compleja para el Administrador de Fincas al ser necesaria la intervención de diferentes figuras que prestan servicio a la Comunidad de Propietarios:

-         La empresa de mantenimiento de la instalación.

-         La aseguradora de la Comunidad de Propietarios.

-         La compañía de seguros de la vivienda afectada.

-         El material de las conducciones, plomo,cobre,hierro,pvc.

            En otros casos surge la duda de si la instalación es un elemento común desde la constitución en régimen de propiedad horizontal o por el contrario si esta fue una mejora acordada por los vecinos posteriormente.

En  un reciente caso en el que tuvimos que intervenir como Mediadores de Seguros, nos encontramos con que, a pesar de la existencia de un seguro multirriesgo en la comunidad de propietarios y otro de hogar cuyo tomador era el propietario del piso donde se originó el siniestro, ninguna de las aseguradoras quiso inicialmente atender el siniestro.  El caso sucedió en los días más intensos del invierno a consecuencia de la rotura de una tubería de calefacción, dentro de una de las viviendas alquilada a terceros, que provoca importantes daños en la misma, a zonas comunes y pisos inferiores. El primer perjuicio es la falta de confort al ser necesario cortar el suministro a todo el edificio, posteriormente, al cabo de unas horas, con mucha habilidad un profesional de la fontanería consiguió recuperar el servicio para la comunidad de propietarios, excepto la vivienda donde se localizó la avería.

 

El informe pericial, de la aseguradora del inmueble común, dictaminó que tanto los daños propios como los de terceros no tenían cobertura al ser un elemento privativo la tubería dañada. El perito de la aseguradora de la vivienda particular a su vez, afirmó que a su saber entender el siniestro le correspondía a la aseguradora del edificio. El panorama no pinta bien para una familia con niños sin calefacción y el propietario de la vivienda que, además, exige que le garanticen que su casa quedará igual que estaba antes del siniestro; No permite la entrada a ningún profesional. El conflicto está servido. El Administrador de Fincas, ese gran profesional que realiza un gran trabajo cada día sin que la sociedad le reconozca los méritos, se puso a disposición de las partes y contactó con nuestra Correduría para buscar rápidas soluciones al problema.

 

La primera decisión que aconsejamos adoptar al Administrador es que transmitiera al Presidente de la Comunidad y al resto de la Junta de gobierno que la urgencia de la avería, requería una inmediata actuación del Presidente y la suya propia, tal como establece el artículo 20 de la LPH ( Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre propiedad horizontal) y de su reforma del 26 de junio Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Por tanto lo más urgente era dar servicio de calefacción a la familia de arrendatarios del piso.

 

De forma paralela se puso en conocimiento, por burofax, a las dos aseguradoras la disconformidad con la decisión adoptada por ambas, informándoles del posible incremento de los daños y exigiendo los informes periciales a los que tienen derecho como tomadores de ambas pólizas, además de solicitar una ampliación de sus escritos de rehúse del siniestro, al objeto de conocer artículo y apartado del contrato de seguro por el cual no contemplaban su obligación de atender los daños.

 

Nuestra sorpresa fue comprobar, en la División Horizontal, que la instalación de calefacción central no figuraba entre los elementos considerados comunes y por tanto fue necesario consultar con los más antiguos habitantes de la finca para que nos pudieran dar luz sobre el asunto, rápidamente fuimos informados de que la instalación se realizó con posterioridad y la fecha aproximada de la misma. De nuevo el Administrador tuvo que dedicar un valioso tiempo a localizar en los libros de actas el acuerdo, datado cuarenta años atrás. Para su desconsuelo la mayoría de los libros estaban escritos a mano, con diferentes grafías y formato. ¡¡ qué maravilla las actas digitalizadas, con buscador de texto ¡¡

 

Ante la falta de respuesta por escrito de las aseguradoras, tomamos la decisión de solicitar una reunión urgente con el responsable de siniestros de la aseguradora del edificio, al cual aportamos argumentos probatorios de que cuando se contrató la póliza, la instalación de calefacción formaba parte de los elementos comunes, que la vivienda donde se originó el siniestro no había realizado obras de reforma ni mejora en las conducciones ni en los radiadores y que no existía exclusión alguna en las condiciones generales y particulares, que justificara la falta de cobertura por el daño de agua sufrido. Le informamos del mandato que portábamos de proceder al nombramiento de un perito por parte del Tomador, que la causa de los daños había sido reparada, con objeto de atender a la minoración de los daños, que utilizaríamos las vías de reclamación previstas en la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro y que sobrepasaban el plazo de cuarenta y cinco días desde que se puso en su conocimiento el siniestro. Después de una breve consulta, nos comunicó verbalmente que la Aseguradora se hacía cargo de todos los daños. No pude disimular mi satisfacción, ni tampoco reprimir una pregunta ¿también los gastos ocasionados para demostrarles a ustedes que nuestro cliente tenía razón?

 

La cobertura aseguradora de un siniestro no solo debe comprender los daños directos y sus consecuencias, sino aquellos en que razonablemente se incurra para minorar las consecuencias del mismo o tengan una directa relación , como puede ser las horas dedicadas por personas no expertas en la materia pericial, achique de agua, limpieza, preparación de documentación, vigilancia y custodia, por citar algunas no limitativas. Como profesionales de la mediación en seguros también recomendamos que se incluyan los gastos en que tenga que incurrir el tomador o asegurado por aplicación del artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro. En el caso que nos ocupa estos gastos superaban los 1.200 euros, en aplicación de un precio medio de 60 euros por hora de trabajo profesional. Por supuesto ni el Administrador de la Finca, ni la Correduría percibimos remuneración complementaria por todas las gestiones realizadas, con éxito, porque existe una generalizada creencia de que forma parte de nuestras obligaciones. Ninguno de los dos tenemos organizaciones sin ánimo de lucro, sino empresas en las que trabajan familias con hijos y cada día se esfuerzan por satisfacer a nuestros clientes. Somos profesionales, siga nuestros consejos.

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