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LA GARANTÍA DE RUINA TOTAL ANTE EL COLAPSO DE EDIFICIOS-COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

25, agosto | ARTICULOS | Sin comentarios
Derrumbe edificio

El mes de agosto, vacacional por excelencia, jamás es tranquilo, por más que nos empeñemos en ello. Se inician guerras importantes, ocurren catástrofes naturales y accidentes en medios de transporte públicos y privados, y éste año se nos desploman dos edificios en Madrid, ambos habitados y en plena canícula, sin asomo de lluvia u otros fenómenos atmosféricos; afortunadamente no se produjeron víctimas mortales. Voy a tratar este asunto desde tres puntos de vista: la postura de la Aseguradora, las soluciones de los seguros ante el problema y cómo aconsejamos a nuestros clientes.

 

En cuanto a la postura de la Aseguradora, es evidente que el sector asegurador se verá afectado y alguna aseguradora, presionada por los medios de comunicación y redes sociales, ha tenido que tomar una discutible decisión al declarar públicamente su máximo responsable que asumen el coste económico del siniestro, incluso sin tener cobertura contractual para ello. La “sacada de pecho” calmó los ánimos de los ciudadanos, pero nos preguntamos: ¿es correcto tal proceder? Nos referimos tanto al proceder de la Aseguradora, como al de los ciudadanos que se dejan arrastrar por la corriente reivindicativa y el de los copropietarios que, en su momento, tomaron la decisión de contratar una póliza de seguro sin la garantía de ruina total. Analizaré todos los aspectos y también desgranaré la desconocida garantía opcional que es posible contratar en varias compañías de seguros, por una módica sobreprima.

 

En este caso la agilidad de la compañía nos ha sorprendido bastante, al estar acostumbrados al ocultismo sectorial. Sin duda la acción de marketing ha sido brillante, pero puede traer consecuencias y un cambio en el modelo de afrontar los siniestros “espectaculares” al introducir una forma de proceder sin base técnica.

 

Por las informaciones vertidas en los medios de comunicación, el edificio de Carabanchel había pasado la reglamentaria ITE que regula la inspección técnica de edificios y en su artículo siete indica los aspectos mínimos a considerar. En mi opinión, distinto sería el proceder si no hubiera posibilidad de recobro contra la Responsabilidad Civil de los técnicos certificadores, que a partir del conocimiento de los hechos estarán revisando la cobertura de su seguro y calculando si la suma asegurada será suficiente y del Administrador de Fincas o Presidente de la Comunidad que seleccionó y contrató los servicios de los profesionales. También la Administración local puede tener su grado de responsabilidad. Esta ágil visión de los hechos sitúa la indemnización anunciada en un anticipo o simple financiamiento de la reconstrucción, al que se le obtendrá un rédito en Responsabilidad Social Corporativa e incremento de clientela, además del expreso reconocimiento institucional, que no tiene precio.

Nos encontramos por tanto ante la probable aplicación de una cobertura poco reconocida como es la Reclamación de Daños o la propia Protección Jurídica, en una laxa interpretación, para favorecer a la parte más débil del contrato, el Asegurado. No podría ser de otra forma porque técnicamente la indemnización de un riesgo no asegurado supondría un incumplimiento contractual con el reaseguro y un desequilibrio técnico en términos de insuficiencia de prima al no haberla cobrado para cubrir ese riesgo; el organismo de control podría sancionarle por la disposición arbitraria de recursos financieros del asegurador destinados a proteger a una masa de asegurados indeterminada y enfrentarse al rigor de la nueva Ley de Sociedades de Capital . Una póliza de seguros es un contrato bilateral, basado en la confianza y normas técnicas, en el cual existe una prohibición expresa de asumir por el Asegurador el pago de lo excluido. Por ésta vía de recobro en el ejercicio de la acción directa, si es capaz de justificar su legitimidad , podría recuperar el total de la indemnización por los daños al edificio y terceros perjudicados. ¿Cómo responderá la Compañía cuando se le presente otro siniestro similar? ¿Es digno de confianza quien no respeta los contratos? ¿Es ésta la innovación que proponen algunos directivos?

 

Por mi experiencia, los siniestros dudosos o comerciales siempre se han pagado sin luz ni taquígrafos. ¿Fue arbitraria la decisión del directivo? ¿Responderán de igual forma las aseguradoras de las pólizas individuales de los copropietarios?  Nos gustaría que el sector seguros no se comportara como el bancario, pero resulta poco gratificante una falta de rectitud en el proceder, sin una explicación técnica. Quiero, pero no puedo, dejar de pensar que la cobertura anunciada podría consistir en el envío de sus servicios de reparación, en aplicación de la cobertura de asistencia.

 

El otro edificio que se derrumbó en la calle Bravo Murillo también había pasado la ITE recientemente, todavía no se conoce la aseguradora, pero la presión social ya está en marcha y la memoria recuerda las agresivas campañas de captación del negocio de las ites sin garantía profesional. En la radio todavía escuchaba hace unos días que una empresa regalaba el informe obligatorio.

Sería mucho más sencillo y plausible incluir la garantía de Ruina Total en sus pólizas y recomendar a sus Mediadores que la explicaran adecuadamente, en el proceso de asesoramiento previo a la contratación del seguro, en vez de competir por el precio más barato. Soy de los convencidos de que el seguro es servicio, pero de ahí a convertirse en el Supermán de sus clientes ante hechos tan demoledores, hay un trecho. Con perdón, señor director general detecto falta de rigor técnico y el consumidor aprende rápido, si chillo me darán la razón. Mientras todo esto ocurre, una aseguradora niega el pago de un siniestro de 150 euros por daños causados por la nieve caída, a un Asegurado con diez años de antigüedad en la compañía, porque no ha podido demostrar el siniestro, por supuesto no envían perito.

 

El auge en la construcción de edificios en régimen de propiedad horizontal, hace muy relevante la garantía de Ruina Total del Edificio, que no está generalmente incluida en las pólizas multirriesgo como garantía básica, sin embargo opcionalmente unas pocas aseguradoras ofrecen bajo éste pomposo título una cobertura poco definida, por ejemplo: “por causas derivadas de trabajos en edificios colindantes o subsuelo” o se indemnizan exclusivamente “los gastos de demolición, honorarios profesionales de la dirección técnica para la reconstrucción”.

 

 En España la garantía estructural está respaldada por diez años desde la firma del acta de fin de obra, regulada por la LOE y con obligación de su aseguramiento por dicho período, desde su entrada en vigor. Pasado dicho período la cobertura aseguradora pasa a los seguros multirriesgo, que la introdujeron recientemente.

 

Desde el punto de vista jurídico, ruina no es únicamente el derrumbe del edificio, sino también la amenaza del hecho o daño a las personas. La ruina funcional se produce cuando no es posible cumplir su utilidad económica o práctica. La declaración legal de dicho estado tiende a prevenir y evitar un peligro cierto que puede ser actual o futuro próximo; esta declaración tiene que ser efectuada por la autoridad competente. La LOE no incorpora una derogación expresa del artículo 1591 del Código Civil, por lo tanto sus normas solo afectan a las construcciones levantadas a partir de su entrada en vigor, y para el resto de edificaciones sigue vigente el Código anterior. Tampoco recoge una definición para el término ruina, aunque menciona “los daños materiales ocasionados al edificio” y los clasifica y gradúa en el artículo 17 con expresos plazos de prescripción de acciones. Podemos concluir por tanto que el concepto ruina total no tiene por qué identificarse con el derrumbe del edificio.

 

En nuestro Análisis Objetivo desmenuzamos el alcance de la cobertura que contiene la denominada RUINA TOTAL y nos encontramos que cada póliza ampara cosas diferentes, es decir, el mismo enunciado expresa cosas muy distintas; he aquí otro ejemplo mediante el que se cubren los “daños materiales directos como consecuencia directa de obras de construcción o reforma de construcciones realizadas por terceros en el suelo o en el subsuelo” al mismo tiempo que se excluyen “ daños que deriven de asentamientos o movimientos de tierra (hundimientos, corrimientos o desprendimientos) por causas distintas a las contempladas en la cobertura correspondiente”. La conclusión del mismo es que actualmente los seguros multirriesgo no dan una respuesta completa a la cobertura de este riesgo.

 

Lejos estamos todavía de lo que el consumidor piensa que compra, cuando decide adquirir la garantía opcional de ruina total, porque  no se leen los contratos de seguros, se adquieren por el precio, no por su contenido, se confía en el primo o amigo que se dedica a los seguros y se lucha cuerpo a cuerpo por la obtención de una póliza, es decir estamos en la prehistoria. Si el sector quiere dar un paso decidido hacia la sociedad de los servicios, en el ramo de comunidades, tiene que incorporar el concepto “todo riesgo” y cobrar la prima que técnicamente proceda, con transparencia y con suficiencia.

 

 Hoy por hoy si se pretende disponer de una amplia garantía para el concepto de ruina total del edificio, la fórmula idónea es volver a suscribir seguros multirriesgo de hogar con la garantía de “a todo riesgo accidental” al cien por cien de la suma asegurada, que incluya en la definición de continente los siniestros producidos en los elementos comunes por el coeficiente de propiedad en el inmueble. Soy consciente de la dificultad que puede tener el consumidor para entenderlo, pero para eso estamos los profesionales en la materia, especialmente la Correduría de Seguros.

 

Son muchos aspectos a tener en cuenta cuando se produce la pérdida del hogar por un hecho luctuoso como los acaecidos en Madrid en éste mes de agosto, a la pérdida en sí del lugar de cobijo hay que añadirle los gastos de traslado y realojo de las familias, las horas de gestiones y reubicación, trámites burocráticos, daños físicos y morales, secuelas, pérdida del contenido que forma el mobiliario, ajuar, objetos especiales, recuerdos. Posteriormente los gastos de desescombro, limpieza, honorarios de profesionales, técnicos, licencias, proyectos, asesoramientos. Una larga lista de tareas y gastos para las que nunca se está preparado.

 

José Silva, director técnico
josilva@josilva.com 

 

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