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RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

01, julio | PROPIOS | 8 Comentarios
RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

Es significativa la evolución que ha tenido la siniestralidad y las reclamaciones cursadas contra Profesionales en España. En las actividades profesionales hay una exposición a las responsabilidades penales y civiles, sin excepción de ningún campo, rama o sector, pasando de ser un aspecto casi simbólico a una progresión geométrica del Cincuenta Por Ciento anualmente. Entre otras razones de ésta situación encontramos el incremento de vecinos, la mayor información de los Ciudadanos sobre sus derechos y el nivel económico y cultural experimentado en los últimos veinte años. Las reclamaciones por responsabilidad civil, tienen una mecánica diferente a las presentadas mediante un contrato de seguro de Daños y para entender su funcionamiento se hace necesario destacar algunos aspectos, que serán objeto de este artículo. ¿Qué es la Responsabilidad Civil Profesional de un administrador de fincas ¿. La que se atribuye  a aquellas personas, que en el ejercicio de su profesión incurren en un ilicito o infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales  para una persona o empresa, el cliente, que ha suscrito un contrato, verbal o escrito, de mandato o de arrendamiento de servicios. Se incurre por lo tanto en Responsabilidad Civil, cuando supuestamente existe una violación de la lex artis de un buen profesional. En el caso que nos ocupa, el administrador de fincas colegiado está dotado de unos conocimientos respaldados por su título, que le acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal (2) .  Su actuación se corresponderá con la de un buen profesional, un buen técnico o un buen artesano. La conculcación de una actuación correcta, profesionalmente, además técnicamente adecuada y diligente , implicaría un supuesto de responsabilidad profesional. La actuación profesional de un administrador de fincas se basa en la existencia de un contrato, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento de servicios, con su cliente, Comunidad de Propietarios o persona física / jurídica, en consecuencia la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que llamamos contractuales. Para que un error u Omisión pueda prosperar en éstos casos será necesario que concurran varias formalidades :

1 .- Acción u Omisión por parte del Administrador de Fincas en el ejercicio de sus funciones, de forma que con su actuar se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También pudiera darse el caso de la Omisión de un encargo efectuado por su cliente. Un ejemplo de los más detectados en la Comisión de Siniestros del Colegio es la falta de preaviso de cancelación de un contrato de seguro, según Establece la Ley de Contrato de Seguro.

2 .- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de sus funciones que provoquen un perjuicio determinado y cuantificado. Cuando ésta actuación es intencionada por parte del administrador de fincas, con una conciencia y "voluntad de provocar" un resultado perjudicial estaría expresamente excluido por ser considerado dolo. La exclusión se aplica en cualquier contrato de seguro.

3 .- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.

4 .- Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, que no quede duda alguna de que su actuación ha sido la causa del perjuicio. A la vista de las formalidades que son mecesarias para la existencia de una responsabilidad civil profesional ¿A quien le corresponde demostrar que han concurrido los cuatro puntos anteriores ¿  Al propio cliente o supuesto perjudicado. Las pruebas han de contemplar de forma indudable la existencia de una acción, omisión, perjuicio económico ,relación de causalidad y, en caso contrario el administrador de fincas no es responsable y  la Compañía aseguradora se encargará de su defensa jurídica aún en el caso de reclamación infundada. Si las circunstancias anteriores han concurrido, el alcance del seguro colectivo actual, suscrito por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (1) se hace cargo del pago de las indemnizaciones a que den lugar las reclamaciones de terceros presentadas contra el asegurado, el Administrador, por perjuicios causados por este en el ejercicio de sus funciones o incluso por personas que de él dependan laboralmente. Las indemnizaciones a terceros como consecuencia de destrucción, deterioro o pérdida de documentos bajo su custodia o depósito por razón de su actividad profesional. No se contempla en la definición de documentos los billetes, valores, cupones, efectos al portador u otros. Las exclusiones generales son similares en los contratos de seguro de Responsabilidad Civil Profesional, a saber , actuaciones cometidas por un administrador de fincas que no ostente la titulación o autorización legal necesaria, acciones u omisiones intencionadas, recordamos lo expuesto anteriormente como dolo. Multas. Errores en pagos.Infidelidad de Empleados ( asegurable mediante un  contrato de Daños). Responsabilidades asumidas, sin la expresa autorización de la Aseguradora, esta es una de las causas más frecuentes de exclusión de siniestros, según la experiencia de nuestra Correduría de Seguros en la casuística profesional analizada .Detención, calumnia, difamación, violación de los derechos fundamentales de las personas. Reclamaciones de socios o accionistas de sociedades en las que participe el Administrador (esta responsabilidad se asegura Mediante Polizas de Consejeros y Directivos). El Administrador de Fincas, tiene un vínculo contractual con la comunidad y extracontractual para cualquier daño que se le pueda causar a un comunero, personal o materialmente o bien a un tercero ajeno a la comunidad. La capacidad de probar su actuación profesional es uno de los retos que debe tener cubierto el Administrador de Fincas, para evitar que se le pueda exigir responsabilidades, porque la inversión de la carga probatoria le obliga a tener que probar que adoptó todas las medidas que eviten el daño. Tanto si utiliza archivos de papel como electrónicos deberá llevar un libro registro con los documentos, cartas o comunicados enviados para probar que ha empleado toda la diligencia debida. Especialmente vigilará las comunicaciones siguientes:

-Al presidente de la comunidad sobre aquellas actuaciones urgentes para las que está habilitado y para las no urgentes traslado al mismo de la necesidad de convocar junta extraordinaria.

-Comunicaciones a los proveedores que hayan sido seleccionados para ejecutar una actuación urgente.

-Comunicaciones a los copropietarios de convocatorias de juntas.

Las nuevas tecnologías permiten abaratar y agilizar las comunicaciones mediante el correo electrónico o a través de terceros personas físicas o jurídicas de confianza, pero para su uso es preciso que se haya remitido una comunicación a los propietarios para saber cuales de ellos aceptan ser informados mediante éstos sistemas, sin ésta autorización no es posible dar por bueno el método.

(1) Actualmente otros Colegios Profesionales siguen ésta pauta con nuestro asesoramiento.

(2) En Cataluña el artículo 54 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre define a los Administradores de Fincas como las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, que pueden constituir por medio del correspondiente colegio o asociación profesional.

 José Silva, Director técnico de JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, www.josilva.com           josilva@josilva.com

Listado de posts

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 22/12/2017 21:03

Hola Jesús, el Administrador de Fincas actuará si el asunto es urgente, en caso contrario es el presidente de la comunidad quien deberá darle instrucciones para actuar, tenga en cuenta que el Administrador no tiene capacidad legal para realizar un gasto, sin autorización previa. Diríjase al presidente de la Comunidad. Espero haberle ayudado.

Jesus - 21/12/2017 20:09

Hola buenas tardes ,llevamos varios meses con grietas verticales y de grosos de unos 2 cm en la fachada del edificio,pero el administrador le da igual; no hace nada ni envia a a nadie a repararla Le hemos enviado 2 notas con fotografias solicitando la reparacion ,hace ya mas de 6 meses ,pero ha ce caso omiso ,¿que podemos hacer ? Gracias

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 04/12/2017 16:29

Hola Elena, el certificado de deudas para la compraventa tiene que estar firmado por quien ejerza el cargo de Secretario y de Presidente, si ese certificado no reúne la doble condición ustedes como compradores no deberían de aceptarlo como válido. Si tienen intención de efectuar una reclamación a la administradora por un posible error u omisión profesional, la tendría que interponer quien se considere perjudicado. La deuda del inmueble le corresponde a quien es el propietario y éste puede repercutir contra el anterior. Confío haberle sido de utilidad. Saludos,

Elena - 04/12/2017 09:36

En Julio de este año adquirí un piso con mi marido. Los vendedores aportaron en el acto notarial de compra-venta un certificado de deuda que declaraba el piso libre de cargas únicamente firmado por la administradora de la finca. Sin embargo, tiempo después nos enteramos que una semana antes de la compra-venta se había aprobado una derrama extraordinaria por reformas en zonas comunes de las que nos tocaba abonar casi 3000 euros. A nuestro juicio se trata de una negligencia de la administradora tanto hacia nosotros como hacia los vendedores que dicen desconocer la existencia de la deuda. En caso de reclamación al colegio correspondiente, ¿quién debería interponerla, los vendedores que eran sus clientes en el momento de la aportación del certificado o nosotros como perjudicados de la acción?. Muchas gracias

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 09/07/2017 23:58

 Hola Jesús, es habitual que el Administrador de Fincas profesional custodie la documentación de la Comunidad, por tanto si le fué entregado el mismo para tal fin deberá aportarlo o responder de los daños y perjuicios que su actitud cause a la Comunidad de Propietarios. A nuestro entender la empresa de limpieza debería aportar una copia de dicho contrato, solicitenlo mediante burofax. Cualquier consulta o reclamación a un AF colegiado puede dirigirla al Colegio al que esté adscrito.

Jesus Gonzalez Rubio - 04/07/2017 10:12

En mi comunidad de vecinos hemos decidido prescindir de los servicios del administrador de fincas y se nos presenta el problema de tener que indemnizar a la limpiadora de la empresa que presta sus servicios en la comunidad si también queremos cambiar de empresa de limpieza. Según nos dice la empresa de limpieza y el `propio administrador estamos obligados a ello por contrato. Al solicitar el contrato, que tuvo que firmarse en su día entre la empresa y nuestro administrador, nos contestan que no lo tienen. Es evidente que la empresa de limpieza no tiene porque entregárnoslo, pero lo raro es que nuestro administrador nos diga que lo ha perdido y por lo tanto no pueda entregar el mismo, lo cual me huele muy mal. Quisiera preguntar si esto es posible y sobre todo si tiene el administrador alguna responsabilidad por la pérdida del contrato, sobre todo teniendo en cuenta que esto nos acarrea un perjuicio económico. ¿Es denunciable el hecho en alguna instancia?. Gracias

ALVARO - 10/09/2016 11:20

Podría alguien decirme si un administrador de fincas de una comunidad debe de hacer lo siguiente? "Tengo un problema con vecina de arriba, tiene un jardin en la terraza y el agua cuando riega, porque riega mucho, se esta filtrando a mi vivienda. He tenido muchos problemas con dicha vecina porque es una maleducada, y dado que no puedo ni quiero hablar con ella le he pedido al administrador que por favor le pida datos de seguro para arreglar problema. Me dice que la llamará para que ella comunique con nosotros. Pero le he dicho que necesito que le pida datos de seguro, dado que ella no me va a llamar y cada vez me cae mas agua". Podría obligar a administrador a hacerlo? hay alguna otra solucion? estoy pansando un calvario con esta vecina desde hace años. Agradecería cualquier ayuda sobre el tema

gestion integral - 14/10/2015 09:07

Muy bueno el artículo para saber los márgenes legales en los que nos movemos para conseguir el mejor trabajo posible, un saludo http://fincares.es/administraciones-de-fincas-en-madrid-gestion-integral

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