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RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

01, julio | PROPIOS | 39 Comentarios
ADMINISTRADOR DE FINCAS, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, RESPONSABILIDAD, LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Es significativa la evolución que ha tenido la siniestralidad y las reclamaciones cursadas contra Profesionales en España. En las actividades profesionales hay una exposición a las responsabilidades penales y civiles, sin excepción de ningún campo, rama o sector, pasando de ser un aspecto casi simbólico a una progresión geométrica del Cincuenta Por Ciento anualmente. Entre otras razones de ésta situación encontramos el incremento de vecinos, la mayor información de los ciudadanos sobre sus derechos y el nivel económico y cultural experimentado en los últimos veinte años. Las reclamaciones por responsabilidad civil, tienen una mecánica diferente a las presentadas mediante un contrato de seguro de Daños y para entender su funcionamiento se hace necesario destacar algunos aspectos, que serán objeto de este artículo. ¿Qué es la Responsabilidad Civil Profesional de un administrador de fincas ¿. La que se atribuye  a aquellas personas, que en el ejercicio de su profesión incurren en un ilicito o infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales  para una persona o empresa, el cliente, que ha suscrito un contrato, verbal o escrito, de mandato o de arrendamiento de servicios. Se incurre por lo tanto en Responsabilidad Civil, cuando supuestamente existe una violación de la lex artis de un buen profesional. En el caso que nos ocupa, el administrador de fincas colegiado está dotado de unos conocimientos respaldados por su título, que le acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal (2) .  Su actuación se corresponderá con la de un buen profesional, un buen técnico o un buen artesano. La conculcación de una actuación correcta, profesionalmente, además técnicamente adecuada y diligente , implicaría un supuesto de responsabilidad profesional. La actuación profesional de un administrador de fincas se basa en la existencia de un contrato, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento de servicios, con su cliente, Comunidad de Propietarios o persona física / jurídica, en consecuencia la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que llamamos contractuales. Para que un Error u Omisión pueda prosperar en éstos casos será necesario que concurran varias formalidades :

1 .- Acción u Omisión por parte del Administrador de Fincas en el ejercicio de sus funciones, de forma que con su actuar se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También pudiera darse el caso de la Omisión de un encargo efectuado por su cliente. Un ejemplo de los más detectados en la Comisión de Siniestros del Colegio es la falta de preaviso de cancelación de un contrato de seguro, según Establece la Ley de Contrato de Seguro. Otro caso frecuente es sobrepasar plazos de inspección, por ejemplo la instalación eléctrica, depósitos de combustible.

2 .- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de sus funciones que provoquen un perjuicio determinado y cuantificado. Cuando ésta actuación es intencionada por parte del administrador de fincas, con una conciencia y "voluntad de provocar" un resultado perjudicial estaría expresamente excluido por ser considerado dolo. La exclusión se aplica en cualquier contrato de seguro.

3 .- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.

4 .- Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, que no quede duda alguna de que su actuación ha sido la causa del perjuicio. A la vista de las formalidades que son mecesarias para la existencia de una responsabilidad civil profesional ¿A quien le corresponde demostrar que han concurrido los cuatro puntos anteriores ¿  Al propio cliente o supuesto perjudicado. Las pruebas han de contemplar de forma indudable la existencia de una acción, omisión, perjuicio económico ,relación de causalidad y, en caso contrario el administrador de fincas no es responsable y  la Compañía aseguradora se encargará de su defensa jurídica aún en el caso de reclamación infundada. Si las circunstancias anteriores han concurrido, el alcance del seguro colectivo actual, suscrito por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (1) se hace cargo del pago de las indemnizaciones a que den lugar las reclamaciones de terceros presentadas contra el asegurado, el Administrador, por perjuicios causados por este en el ejercicio de sus funciones o incluso por personas que de él dependan laboralmente. Las indemnizaciones a terceros como consecuencia de destrucción, deterioro o pérdida de documentos bajo su custodia o depósito por razón de su actividad profesional. No se contempla en la definición de documentos los billetes, valores, cupones, efectos al portador u otros. Las exclusiones generales son similares en los contratos de seguro de Responsabilidad Civil Profesional, a saber , actuaciones cometidas por un administrador de fincas que no ostente la titulación o autorización legal necesaria, acciones u omisiones intencionadas, recordamos lo expuesto anteriormente como dolo. Multas. Errores en pagos.Infidelidad de Empleados ( asegurable mediante un  contrato de Daños). Responsabilidades asumidas, sin la expresa autorización de la Aseguradora, esta es una de las causas más frecuentes de exclusión de siniestros, según la experiencia de nuestra Correduría de Seguros en la casuística profesional analizada .Detención, calumnia, difamación, violación de los derechos fundamentales de las personas. Reclamaciones de socios o accionistas de sociedades en las que participe el Administrador (esta responsabilidad se asegura Mediante Polizas de Consejeros y Directivos). El Administrador de Fincas, tiene un vínculo contractual con la comunidad y extracontractual para cualquier daño que se le pueda causar a un comunero, personal o materialmente o bien a un tercero ajeno a la comunidad, con los que se relaciona profesionalmente durante el ejercicio de su trabajo. La capacidad de probar su actuación profesional es uno de los retos que debe tener cubierto el Administrador de Fincas, para evitar que se le pueda exigir responsabilidades, porque la inversión de la carga probatoria le obliga a tener que probar que adoptó todas las medidas que eviten el daño. Tanto si utiliza archivos de papel como electrónicos deberá llevar un libro registro con los documentos, cartas o comunicados enviados para probar que ha empleado toda la diligencia debida. Especialmente vigilará las comunicaciones siguientes:

-Al presidente de la comunidad sobre aquellas actuaciones urgentes para las que está habilitado y para las no urgentes traslado al mismo de la necesidad de convocar junta extraordinaria.

-Comunicaciones a los proveedores que hayan sido seleccionados para ejecutar una actuación urgente.

-Comunicaciones a los copropietarios de convocatorias de juntas.

Las nuevas tecnologías permiten abaratar y agilizar las comunicaciones mediante el correo electrónico o a través de terceros personas físicas o jurídicas de confianza, pero para su uso es preciso que se haya remitido una comunicación a los propietarios para saber cuales de ellos aceptan ser informados mediante éstos sistemas, sin ésta autorización no es posible dar por bueno el método.

La profesión de Administrador de Fincas ha ido evolucionando para adaptarse a las nuevas necesidades de las Comunidades de Propietarios, alcanzando una complejidad de funciones y cometidos impensable hace pocos años.

(1) Actualmente otros Colegios Profesionales siguen ésta pauta con nuestro asesoramiento.

(2) En Cataluña el artículo 54 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre define a los Administradores de Fincas como las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, que pueden constituir por medio del correspondiente colegio o asociación profesional.

 José Silva, Director técnico de JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, www.josilva.com           josilva@josilva.com

Listado de posts

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 28/07/2019 14:41

Hola Jorge, quien ejerce el cargo de Presidente es quien representa a la comunidad de propietarios y quien ejerce el cargo de Administrador de Fincas, se debe a su mandato. En resumen usted puede requerir a través del Juez de Instrucción a la Administrador para que le entregue la documentación y solicitar medidas cautelares. También puede tratar de convocar una Junta Extraordinaria con el apoyo del 25 % de propietarios que representen a su vez ese porcentaje de coeficientes. Para esa convocatoria puede visitar personalmente a los propietarios o utilizar el Tablón de Anuncios para que se adhieran. Recuerde que quien dirige la comunidad es el Presidente, no la Administradora. Confío haberle servido de utilidad. Saludos,

jorge - 19/07/2019 21:47

Hola. Soy presidente de la comunidad desde abril, llevo desde antes como vicepresidente y en ausencia del anterior presidente detrás de la administradora para destapar todo lo que esta haciendo, ni os contare que todo esta siendo trabas por su parte, información denegada, tengo que enviarle burofax y de esta manera consigo que me envíe algo, desacreditación hacia mi propia persona en la propia acta etc, os contare por encima, le he pedido que me facilite los datos de contacto para poder convocar junta extraordinaria sin su presencia para comunicar a los que no viven en el edificio que son el 50 %, evidentemente se niega aludiendo a la LPO, aún habiendo consultado este echo a la propia AEPD que nos ha contestado dando la razón y que el administrador no se puede negar a dar esta información al presidente de la comunidad. Que hacemos si no nos da los datos de contacto para comunicarnos con los propietarios? Se ha permitido alterar en el cata lo que paso en la junta, concreta mente en la votación sobre su renovación, con un empate a 7 reflejo en acta un 11 a 7 a su favor aludiendo que una de las asistentes que le tienen adoración, se había olvidado los votos delegados, esto es totalmente falso, la propia administradora dijo en voz alta empate a 7, y no hablo nunca de que faltaban unos votos delegados, todo esto esta grabado en audio, eso si, no se pidió consentimiento, no es valida esta prueba determinante? puede ser esto un delito de falsedad documental? El presidente no firma las actas, 2 años sin hacer junta ordinaria por su capricho, a día de hoy estamos pagando los gastos del 2018. Hemos pagado de mas en las derramas de la rehabilitación de la fachada, derramas que empezaron a recogerse en octubre del 2016 acabando en abril de 2018 por un importe ademas superior al que se aprobó en junta, por tanto hace mas de una año de la ultima derrama y los locales no han pagado lo que les corresponde y ella lo único que dice que ya pagarán, después de mas de un año?, por ejemplo, uno de los locales por mis cálculos debe de pagar aprox 21000 €, según la administradora no ha pagado mas que 6800 €, evidentemente si ellos no pagan l el dinero que nos sobra por piso será para pagar lo que no pagan los locales, pudiera ser que hubiera llegado a un acuerdo con los locales para no pagar tanto ya que llevaba ella años acostumbrada a que nadie revisada nada, una posible derrama que intento ocultar en la contabilidad etc etc. Resumiendo, ahora lo que queremos es poder convocar una junta extraordinaria, pero como lo hacemos legalmente si nos falta datos de propietarios para comunicarles? Puedo utilizar la prueba de audio para demostrar que ha manipulado el acta de la reunión, es falsedad documental? Gracias Saludos

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 25/05/2019 18:21

Hola Miguel Angel, para efectuar una reclamación por error u omisión al Administrador tendrás que disponer de las pruebas que lo demuestren y disponer de una valoración de los daños. Quien te causa el daño es la comunidad de propietarios, es muy probable que por el tiempo transcurrido haya prescrito. Enviale una comunicación fehaciente al Administrador solicitandole información y que te facilite datos de su compañía de seguros de responsabilidad civil, podrías ejercer la acción directa ante la misma, siempre que puedas demostrar su negligencia y tus daños. Confío que haya podido resolver tus dudas. Saludos,

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 25/05/2019 17:55

Hola Miguel Angel, el Administrador por puede disponer el cese o contratación de un servicio sin mandato expreso de la junta de gobierno u orden del presidente de la comunidad. Confío haber respondido a su consulta. Saludos,

Miguel Angel - 21/05/2019 20:12

Puede el administrador previa consulta telefónica con el presidente cancelar contrato mantenimiento ascensor y contratar otro?

Miguel Angel - 13/05/2019 10:50

Tengo mi coche aparcado en un garaje de una comunidad. El parking es alquilado, se puede demostrar mediante las transferencia bancarias. Además soy vecino de esa comunidad, al tener un piso en la misma. En 2016 le cayó al coche agua con cal procedente de los techos del garaje. La administración me pidió un email con fotos de los daños para comunicarlo a la aseguradora. Al cabo del tiempo me dí cuenta que no lo había comunidado. Entiendo que debo reclamar a la administración de la comunidad, por negligencia y no a la comunidad. ¿Es correcto mi razonamiento? De ser así, ¿Qué debería hacer, hoja de reclamaciones o optar por la vía de reclamación civil? Muchas gricias

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 09/05/2019 19:49

Hola Edgar, por su descripción podemos estar ante una "propiedad vertical" de un propietario único o bien "propiedad horizontal" que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal. Es importante el matiz, porque el Administrador es un profesional al servicio de la propiedad y entre sus obligaciones está el " velar por el buen régimen y mantenimiento de la casa" siempre con el mandato de quien le ha contratado. Ustedes como inquilinos pueden dirigirse a su casero y poner en su conocimiento el estado de la finca y sus propuestas de mejora, tambien pueden dirigirse al Area de Urbanismo del Ayuntamiento y poner en su conocimiento el estado del edificio el cual efectuará una comprobación. Todos los edificios están obligados a pasar la ITE y algunos la IIE que detecta la necesidad de hacer trabajos de mantenimiento. Confío haberle sido de utilidad. Un saludo,

Edgar - 07/05/2019 15:10

Vivo en un edificio de mas de 100 años donde todos los vecinos estan de alquiler. El administrador que se encarga del edificio nunca respo de a nuestros problemas y tiene el edificio bastante abandonado en temas como la pintura,la conservacion de la infraestructura o la limpieza ya que en consenso con toos los vecinos quisimos contratar una empresa de limpieza y nos dio una negativa. Que derechos y deberes tenemos en relación a todo esto? Donde podemos recurir o a que documentos podemos recurrir para conocer las leyes al respecto?

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 02/05/2019 00:06

Hola David, el contrato de mandato de Administración de Fincas tiene una duración de un año prorrogable y los de servicios, el tiempo que en el mismo se estipule. Si presentan la dimisión tienen que darles un plazo, 15 días es razonable, para la búsqueda de sustituto y proceder a la entrega de todo el material de la finca, cuentas, documentos etc en el plazo de diez días. Si están colegiados puede solicitar amparao al Colegio Profesional. Confío haberle sido de utilidad.

David - 09/04/2019 10:56

Soy el actual presidente de una comunidad y llevamos 10 años con los mismos administradores de fincas (desde su construcción). Tras varios problemas con su gestión y habiendo puesto en su conocimiento nuestro descontento. Nos dicen ahora, los administradores de fincas, que dejan nuestra comunidad. Mi pregunta es la siguiente: ¿Pueden dejarlo sin mas o qué obligaciones deberían de cumplir para poder dejarlo en condiciones? Tenemos unas obras y facturas pendientes de recibir... Muchas gracias de antemano por vuestro tiempo y asesoramiento. Un saludo.

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 11/03/2019 18:51

Hola Cristina, acudir a su seguro particular es una buena opción para que tase los daños y ejercite la acción de reclamación a la comunidad de propietarios y a la persona causante del daño. El hecho de que la persona que ejerce el cargo de presidente sea también la administración de fincas es una situación peculiar, pero su elección es democrática por parte de todos los propietarios, por tanto su cese lo tienen que acordar los propietarios, usted puede promover una junta extraordinaria con el apoyo del 25 % de los propietarios y tomar las decisiones que acuerden.Confío haberle sido de utilidad. saludos,

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 11/03/2019 18:36

Hola María José, la cubierta es un elemento común, por lo tanto es la comunidad de propietarios la obligada a su reparación, diríjase a quien ejerce el cargo de presidente por escrito exponiendo la situación y conminándole a la reparación en un plazo corto. Al mismo tiempo exija a su compañía de seguros que inicien la reclamación a la comunidad de propietarios, de sus daños por vía judicial sin demora. No deje pasar más tiempo. Espero haberle ayudado. Saludos,

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 11/03/2019 18:35

Hola María José, la cubierta es un elemento común, por lo tanto es la comunidad de propietarios la obligada a su reparación, diríjase a quien ejerce el cargo de presidente por escrito exponiendo la situación y conminándole a la reparación en un plazo corto. Al mismo tiempo exija a su compañía de seguros que inicien la reclamación a la comunidad de propietarios, de sus daños por vía judicial sin demora. No deje pasar más tiempo. Espero haberle ayudado. Saludos,

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 11/03/2019 18:31

Hola Caro, en ningún momento hace mención a ello, pero supongo que usted se refiere al administrador de la finca ¿ es así ? en tal caso puedo decirle que ustedes pueden cesarlo cuando así lo acuerden, su contrato es de duración anual y tendrá un preaviso que ustedes deberían de cumplir. Por otro lado si las cuentas no están claras por supuesto que no deben aceptarlas hasta que lo sean con sus justificantes correspondientes. Confío haberle ayudado. saludos,

Caro - 11/03/2019 15:28

Buenas tardes, os cuento mi caso a ver si me podéis ayudar. El pasado mes de enero se realizó una junta para la aprobación de cuentas anuales. En la circular había varios puntos que me hicieron sospechar que las cuentas no eran muy claras; Burofax 50 euros Por mi experiencia trabajando en correos , sabia perfectamente que un burofax suponiendo que tenga acuse de recibo y certificado de contenido no da una cantidad exacta, por el peso del papel siempre tiene decimales el resultado. Le pedí el justificante de ese recibo, su respuesta fué que si no confío en el, ( mal empezamos), esto no es una cuestión de confianza, esto es que si pago una cosa quiero la justificación de la misma, sin más. Le indicamos que nos lo enviará por mail, a lo cual nos contestó que según la ley de protección de datos no se podía mandar y que teníamos que ir a su despacho porqué los recibos ( a pesar de ser una reuniónpara aprobar las cuentas) no se pueden sacar de su despacho. Y una fotocopia tampoco? Llamé a la Agencia estatal de Protección de datos y me contestaron que eso es falso. Fuimos a su despacho a por los recibos de las facturas pendientes y sabéis que? Ahora ya no se ha mandado un burofax ( como consta en la circular de aprobación de cuentas, ahora es gestión de deudores. Le preguntamos que si eso no entra en sus funciones Nos contesta que no La respuesta exacta es que los 50 euros corresponden a los mail mandados para reclamar la deuda. Esto es normal? En sus funciones no entra la reclamación amistosa de cantidad a un vecino deudor? Nos toma el pelo? Se puede impugnar la Junta? Se le puede cesar el contrato por esto? Gracias por contestar

María José - 26/02/2019 15:32

Buenas tardes. Llegue a esta comunidad hace 11 años. La vivienda es un duplex. El primer invierno que pase, se agrieto el techo de la buhardilla, dí parte a la administración, pero dieron larga al problema, un año después tenía goteras, la grieta se convirtió en un agujero por donde entraba el aire. Lo expuse en una reunión y meses después me mandaron a un hombre para arreglar el tejado, pero dijo que era un nido de pájaro. Llovió y volvía a entrar el agua. Mi seguro se puso en contacto con ellos dandoles un plazo para el arreglo de la cubierta, pasado el plazo les mandó un fax. Me mandaron otra vez al mismo hombre para realizar una chapuza. A día de hoy siguen mandado al mismo hombre que solo hace estafar todo lo que puede. En el último presupuesto que nos pasó, dijo que sería levantar las tejas, limpiar y sellar las grietas de la cubierta poner un aislante y colocado de tejas desde un camión grúa. El hombre vino sin el camión grúa y subió por mi ventana, no desmonto las tejas, ni hizo el trabajo contratado. Para mi desesperación me dejó la ventana con los errajes forzados. He pagado 900 euros de una ventana nueva Velux. Sigo con humedades en techo y paredes. Que tengo que reclamar y donde. Le ruego me aconseje.

Cristina Lopez - 11/02/2019 17:17

Buenas tardes, ante todo mil gracias por la atención. Comento por aquí mi caso a ver si alguien me arroja algo de luz: La mancomunidad donde vivo la lleva una empresa de administración de fincas, propiedad de la presidenta (aquí ya empieza un entramado que tiene jaleo). Hace aproximadamente un mes hubo una avería en la caldera (calefacción central) por lo que la presidencia solicitó la colaboración vecinal para purgar los radiadores, principalmente en el último piso que es donde yo resido. Durante todo ese periodo de tiempo hemos estado llevando a cabo las labores de mantenimiento los propios usuarios, concretamente en mi casa se ha purgado entre dos y tres veces al día porque los radiadores se quedaban helados por el aire. No obstante, decidimos quejarnos a la Comunidad, dado que en horas laborables, la única persona que se encuentra en el inmueble es mi abuela de 78 años, la cual tiene principio de Alzheimer y no sabe purgar ni tiene por qué hacerlo y obviamente pasa frío dado que nadie de la familia le puede purgar a esas horas. Asimismo, debido al elevado número de veces que se debía purgar, nos parecía una manipulación excesiva por nuestra parte, asumiendo que no somos técnicos y negándonos a realizar las purgas por posibles accidentes. Como solución, la Comunidad decidió mandar a diario a uno de los técnicos encargados del mantenimiento de la caldera. Hasta hoy todo bien, ningún problema, hasta ayer domingo, que debe ser que el técnico de diario descansa y le sustituye otro. Este señor vino a mi casa a purgar los radiadores y la mejor manera que se le ocurrió para hacerlo es utilizando como herramienta un alicate, y no una moneda dentro de la rendija habilitada para ello. Resultado? Rompió la válvula del radiador, con la consiguiente explosión de agua que terminó inundando la habitación de mi abuela y ocasionando numerosos desperfectos en el inmueble, tales como rodapiés empapados, colchón empapado, techo manchado de marrón, agujero en la pared en la que pegó el agua de primeras, válvula del radiador modificada y manipulada de tal forma que ya no se puede abrir sin quemarnos, colchas manchadas, mando a distancia estropeado, suelo de parquet encharcado, armario con mancha de humedad, paredes del pasillo empapadas también e incluso mancha de humedad en la casa del vecino. Se ve que el trabajador no debe ser autónomo, dado que me ha dicho que me remita a la comunidad que le contrata, es decir, la empresa que lleva la administración de fincas propiedad de la presidenta de la comunidad y residente del edificio. El problema es que no sé que hacer, o a qué principios legales agarrarme para poder reclamar todos esos daños. Obviamente hice fotos de todo, pero no sé si lo que debo hacer es llamar al seguro de mi propia casa para que les reclame a los del seguro de la empresa o al de la comunidad (aquí no sé cual sería), o bien tengo que dirigirme a la comisaría más cercana. Por favor necesito algo de orientación en este aspecto. Mil mil gracias.

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 07/02/2019 18:56

Hola María, el administrador de fincas es un profesional al servicio y mandato de la comunidad de propietarios, por lo tanto son ustedes quienes pueden exigir una información clara de su gestión. Quien ejerce el cargo de presidente es el encargado de velar por los intereses comunes, como representante legal de la finca. Por supuesto que ustedes pueden demandar amistosa ante su colegio profesional o judicialmente una respuesta clara en su actuación. Confío haberle sido útil. saludos.

María C C - 21/01/2019 23:32

Tenemos un administrador que sin avisar ha dejado de pagar a iberdrola los recibos y nos han cortado la luz del garaje... Y han cesado el contrato. Hace tiempo dijo que íbamos justos de dinero. Ahora en las cuentas hay unos cargos de un gimnasio y seguro de coche del administrador de 3.000 Euros en total, no explican nada y no tenemos luz. Que podemos hacer??? podemos denunciarles?

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 05/01/2019 18:10

Hola Elisa, su extensa relación de los hechos se concretan en unas expectativas superiores a las que realmente le corresponden a la figura de Administrador de Fincas, las obras obligatorias es una responsabilidad de quien ejerce de Presidente de la Comunidad de Propietarios, éste a su vez puede delegar en otra persona, un técnico o profesional, siempre avalada su decisión por la Junta de Gobierno de la finca. Recuerde que la comunidad de propietarios puede cesar al Administrador si considera que no cumple las funciones encomendadas. Confio haberle sido de utilidad. Un cordial saludo 

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 05/01/2019 17:59

Hola Encarna, si usted es propietaria no le pueden negar el acceso a la lectura del acta o disponer de una fotocopia de la misma, solicítela a quien ocupe el cargo de Secretario o Presidente de la Comunidad de propietarios y hágalo por escrito. Confío haberle sido útil. Saludos,

Encarna - 04/01/2019 12:47

Soy nueva en el inmueble, en el año 2012 se acordo en una reunión (que consta en acta, pero no lo he visto) que quien cambiara los radiadores y vaciara el circuito tendría que pagar a la comunidad 500E. Yo reclamo ese acta de 2012 y se niega diciendo que no puede, ya que no vivia alli, pero si me incluye para el pago, la mayoría de vecinos han cambiado radiadores, solo pido que nos deje bajar el nivel una planta ya que es el ultimo piso y con eso sería suficiente, y vuelta su contestación del administrador es paga 500 euros a la comunidad y se dará el permiso. Ella tiene un piso en la planta tercera, es decir es administrador e implicada como vecina. Mi pregunta, tiene derecho a negarme el acta?

Elisa - 18/12/2018 21:14

Buenas tardes. Poseo una segunda vivienda en un edificio que pasó la ITE en el verano (entre junio y julio creo recordar) de 2017. Fue desfavorable por problemas en las fachadas y posibles daños en la pocería del patio interior. Este patio es común a otra finca, que sí pasó la ITE favorablemente. A finales de septiembre de ese mismo año dí parte a la Administración de Fincas sobre un problema de humedades en el baño de mi vivienda, que es el bajo. Tras varias visitas de seguros y fontaneros que no se ponían de acuerdo sobre las causas, por fin, dos meses después se hizo una inspección de pocería con cámaras, exclusivamente en la zona de la avería de mi casa, detectándose una fuga en la arqueta debajo del suelo de mi baño. Había que solicitar más presupuestos, que nunca se concretaban. Yo no entendía nada de lo lento que iba todo. Cuando el Ayuntamiento se puso en contacto con la Administración de Fincas, a falta del estudio general de pocería que había suscitado la ITE desfavorable, mandaron el único disponible, que era el de mi vivienda. El ayuntamiento hizo una ampliación y metió el arreglo de la avería de mi casa en el mismo paquete que todo lo demás. Ante mi impaciencia al ver pasar los meses sin resultados, siempre me decían que había que esperar a la Orden de Ejecución del Ayuntamiento, y que las cosas de palacio... La Orden llegó en marzo de este año y hoy mismo 18 de diciembre de 2018 han empezado las obras en mi casa, no así las de las fachadas ni el resto de la pocería del patio, que ha resultado tener importantes fugas en los tubos del otro edificio y en el de salida común a ambos. Ahora que soy la presidenta he empezado a dar palos de ciego y a gestionar lo que siempre he pensado que era cometido de la Administración de Fincas. La obra de las fachadas parece que va a comenzar en breve, y la parte de pocería del otro portal va para más tiempo, pues a pesar de mi insistencia, nunca se pusieron en contacto con ellos, y eso que llevan también la Administración de ese inmueble. Para mas inri, ahora descubro que la normativa marca que hay dos meses iniciales para solicitar un permiso de obra y comenzar los arreglos y que una vez dejado pasar éstos, es cuando el Ayuntamiento toma cartas en el asunto y solicita documentación y marca fechas para la Orden de Ejecución. Ante mi asombro por la tardanza, siempre me negaron que las cosas pudiesen tramitarse o haberse tramitado de otra manera y me decían que había que esperar. La espera ha supuesto que mi casa se haya deteriorado significativamente en suelos y paredes y no haya podido destinarla a ningún uso durante más de un año que ha estado vacía. Por otro lado, los famosos plazos tan cacareados por esta AF ni siquiera se están cumpliendo ahora, ya que llevamos un gran retraso como ya le he dicho. Tampoco se han preocupado de averiguar si los daños en mi vivienda serían cubiertos por el Seguro de la Comunidad (algo que estoy intentando averiguar ahora), ni de pedir presupuestos para este fin, en el caso que no lo estuvieran. Ni tampoco de exigir garantía a la empresa que realizó este mismo arreglo hace cuatro años, antes de comprar yo la casa. (Esta pasada avería tampoco se me comunicó hasta que yo insistí, por indicios que tenía). Durante todo este periodo me he puesto en contacto con ellos vía email, telefónica y presencial en incontables ocasiones, sin encontrar nunca una respuesta ni una actuación clara y recibiendo en muchos casos informaciones contradictorias dependiendo de con quien hablase. Ahora todo esto me está desbordando y robando un tiempo que no tengo, al verme obligada a gestionarlo por mi cuenta. Sin hablar de la carga económica que me ha supuesto. No se que pensar. Agradecería su opinión. Un saludo.

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 07/10/2018 17:53

Hola Natalia, el representante legal de la comunidad de propietarios es quien ejerce el cargo de presidente, es quien tomar decisiones al respecto o delegar en el administrador de fincas. Podrán pedir responsabilidades al administrador de fincas si él no trasladó al presidente el problema o no ejecuta el mandato que el presidente le ordene. Recuerde que el AF no es un empleado de al comunidad, sino un profesional externo. Confío haberle ayudado. Saludos,

Natalia - 25/09/2018 05:17

En nuestra comunidad hay un vecino incívico y violento; primero comenzó con insultos, luego amenazas y alguna agresion leve, nosotros hemos ido informando en repetidas ocasiones al administrador contandole el caso y éste se ha desentendio del tema. El otro dia, éste vecino agredió brutalmente a otro vecino de la comunidad. Podemos pedir responsabilidades legales al administrador por negligencia?? Gracias

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 16/09/2018 12:21

Hola Alba, por la descripción de los hechos lo que parece evidente es que el propietario de los locales de abajo tiene que resarcirse del error cometido por alguien y que usted tendrá que hacer frente a su obligación. Para establecer la responsabilidad del error habría que iniciar una investigación, sin embargo es indudable que el Administrador tiene la obligación de controlar los pagos y efectuar el reparto correspondiente. Le aconsejo que trate de averiguar las causas del cambio de cuenta preguntando a los implicados,incluida la entidad bancaria. El importe principal le corresponderá a usted siempre, los perjuicios que el error le haya causado le corresponderán al causante del error. Confío haberle sido de ayuda. saludos,

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 10/09/2018 23:25

Hola Reyes, el presidente es quien representa a la comunidad de propietarios y el Administrador de fincas está a su disposición y de la Junta de Gobierno, por tanto tien que facilitar toda la información que el presidente solicite y esté dentro de su cometido profesional. Espero haberle sido útil. Saludos 

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 10/09/2018 23:18

Hola Julia, las decisiones de ejecutar obras las toma la Junta General de la comunidad de propietarios y las ejecuta la Junta de Gobierno, diríjase al presidente de la comunidad mediante un escrito en el cual exponga su problema, si no tiene una respuesta presente una instancia general en el ayuntamiento exponiendo los hechos. Si tiene seguro de hogar particular comuníqueles sus daños para que los tasen y reclamen a la comunidad. Confio haberle sido de ayuda. Un saludo,

Julia - 07/09/2018 01:12

Hola, vivo en un ático y las goteras que tengo en casa están empezando a romper el techo. Las fincas son las que se ocupan ya que las filtraciones son por culpa de la reforma del terrado. Llevan alargando esto un año y no nos dan ninguna respuesta. Hay posibilidad de denunciar?

reyes navarro - 24/07/2018 15:11

Hola quisiera saber lo siguiente tiene obligación el administrador de las fincas para darle toda la información al presidente de la finca la cantidad de morosos que hay cuánto deben y si tenemos un fondo el presidente de la comunidad de ver la cuenta bancaria de ese fondo saber lo que se ha gastado en qué se ha gastado y cuánto dinero queda en ese fondo qué derechos tiene el presidente gracias

Alba - 05/07/2018 01:33

Desde el 1995 vivo en la misma casa y tengo domiciliado el recibo de la comunidad, nunca he tenido ningún problema. Hoy, me ha llamado el administrador de la comunidad para decirme que debo más de 3000€ porque desde el año 2014 le han estado cobrando mi comunidad al dueño de los locales de abajo. El dueño de los locales se ha percatado de que le cobraran un dinero que no sabían de dónde procedía y al consultar con el administrador se han dado cuenta del error. El caso es que yo en ningún momento he dicho que no quiero pagar la comunidad, y tengo tantos recibos domiciliados que nunca me paro a mirar si me cobran o no la comunidad, pues daba por hecho q todo iba bien porque desde el año 1995 me han pasado todos los recibos hasta el 2014 parece ser. Me gustará saber hasta que punto yo tengo que responsabilizarme de esto, entiendo que no se me ha cobrado un dinero que debería haber pagado pero ahora debo hacer frente a una deuda de mas de 3000€ por una negligencia o error que ha tenido el administrador, ya que en el 2014 él sabrá por qué decidió cambiar mi número de cuenta por el de este señor... ¿alguien puede ayudarme al respecto y decirme como debo enfrentarme a esto? Muchas gracias

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 22/12/2017 21:03

Hola Jesús, el Administrador de Fincas actuará si el asunto es urgente, en caso contrario es el presidente de la comunidad quien deberá darle instrucciones para actuar, tenga en cuenta que el Administrador no tiene capacidad legal para realizar un gasto, sin autorización previa. Diríjase al presidente de la Comunidad. Espero haberle ayudado.

Jesus - 21/12/2017 20:09

Hola buenas tardes ,llevamos varios meses con grietas verticales y de grosos de unos 2 cm en la fachada del edificio,pero el administrador le da igual; no hace nada ni envia a a nadie a repararla Le hemos enviado 2 notas con fotografias solicitando la reparacion ,hace ya mas de 6 meses ,pero ha ce caso omiso ,¿que podemos hacer ? Gracias

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 04/12/2017 16:29

Hola Elena, el certificado de deudas para la compraventa tiene que estar firmado por quien ejerza el cargo de Secretario y de Presidente, si ese certificado no reúne la doble condición ustedes como compradores no deberían de aceptarlo como válido. Si tienen intención de efectuar una reclamación a la administradora por un posible error u omisión profesional, la tendría que interponer quien se considere perjudicado. La deuda del inmueble le corresponde a quien es el propietario y éste puede repercutir contra el anterior. Confío haberle sido de utilidad. Saludos,

Elena - 04/12/2017 09:36

En Julio de este año adquirí un piso con mi marido. Los vendedores aportaron en el acto notarial de compra-venta un certificado de deuda que declaraba el piso libre de cargas únicamente firmado por la administradora de la finca. Sin embargo, tiempo después nos enteramos que una semana antes de la compra-venta se había aprobado una derrama extraordinaria por reformas en zonas comunes de las que nos tocaba abonar casi 3000 euros. A nuestro juicio se trata de una negligencia de la administradora tanto hacia nosotros como hacia los vendedores que dicen desconocer la existencia de la deuda. En caso de reclamación al colegio correspondiente, ¿quién debería interponerla, los vendedores que eran sus clientes en el momento de la aportación del certificado o nosotros como perjudicados de la acción?. Muchas gracias

JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, S.L. - 09/07/2017 23:58

 Hola Jesús, es habitual que el Administrador de Fincas profesional custodie la documentación de la Comunidad, por tanto si le fué entregado el mismo para tal fin deberá aportarlo o responder de los daños y perjuicios que su actitud cause a la Comunidad de Propietarios. A nuestro entender la empresa de limpieza debería aportar una copia de dicho contrato, solicitenlo mediante burofax. Cualquier consulta o reclamación a un AF colegiado puede dirigirla al Colegio al que esté adscrito.

Jesus Gonzalez Rubio - 04/07/2017 10:12

En mi comunidad de vecinos hemos decidido prescindir de los servicios del administrador de fincas y se nos presenta el problema de tener que indemnizar a la limpiadora de la empresa que presta sus servicios en la comunidad si también queremos cambiar de empresa de limpieza. Según nos dice la empresa de limpieza y el `propio administrador estamos obligados a ello por contrato. Al solicitar el contrato, que tuvo que firmarse en su día entre la empresa y nuestro administrador, nos contestan que no lo tienen. Es evidente que la empresa de limpieza no tiene porque entregárnoslo, pero lo raro es que nuestro administrador nos diga que lo ha perdido y por lo tanto no pueda entregar el mismo, lo cual me huele muy mal. Quisiera preguntar si esto es posible y sobre todo si tiene el administrador alguna responsabilidad por la pérdida del contrato, sobre todo teniendo en cuenta que esto nos acarrea un perjuicio económico. ¿Es denunciable el hecho en alguna instancia?. Gracias

ALVARO - 10/09/2016 11:20

Podría alguien decirme si un administrador de fincas de una comunidad debe de hacer lo siguiente? "Tengo un problema con vecina de arriba, tiene un jardin en la terraza y el agua cuando riega, porque riega mucho, se esta filtrando a mi vivienda. He tenido muchos problemas con dicha vecina porque es una maleducada, y dado que no puedo ni quiero hablar con ella le he pedido al administrador que por favor le pida datos de seguro para arreglar problema. Me dice que la llamará para que ella comunique con nosotros. Pero le he dicho que necesito que le pida datos de seguro, dado que ella no me va a llamar y cada vez me cae mas agua". Podría obligar a administrador a hacerlo? hay alguna otra solucion? estoy pansando un calvario con esta vecina desde hace años. Agradecería cualquier ayuda sobre el tema

gestion integral - 14/10/2015 09:07

Muy bueno el artículo para saber los márgenes legales en los que nos movemos para conseguir el mejor trabajo posible, un saludo http://fincares.es/administraciones-de-fincas-en-madrid-gestion-integral

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