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Responsabilidad personal del Administrador de una sociedad de Administradores de Fincas

01, noviembre | ARTICULOS | Sin comentarios
Responsabilidad personal del Administrador de una sociedad de Administradores de Fincas

La actuación profesional de un administrador de fincas se basa en la existencia de un contrato retribuido, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento de servicios, con su cliente, comunidad de Propietarios u otra persona física / jurídica, en consecuencia la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que llamamos contractual. La responsabilidad civil de las personas jurídicas es la misma que la de las personas físicas. Sin embargo la nueva regulación del Código Penal del año 2015 establece que las personas jurídicas pueden tener responsabilidad penal en determinados delitos.

Por lo tanto, la responsabilidad civil del Administrador de fincas no es distinta de la de cualquier profesional en su relación de arrendamiento de servicios con los clientes, y deriva de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la diligencia para evitar cualquier daño a su cliente o terceros.

En la SAP Asturias, Secc. 4ª, sentencia de 14-5-04, se proclama que el Administrador profesional es algo más que un simple contable, recaudador y pagador, protector de los intereses sometidos a su custodia. Es un auténtico profesional de la administración inmobiliaria, con la experiencia práctica que se requiere para ello, al estar al día y al tanto de cuestiones complejas y con sujeción a un código deontológico, garantizado por un Colegio Profesional, precisamente porque su actuación se basa en la confianza, no pudiendo darse el mismo trato al miembro de la Comunidad que desempeña este cargo, que puede carecer de conocimientos jurídicos, que al profesional que debe ser pleno conocedor de la normativa y en aplicación de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) tiene que asesorar al presidente de la comunidad y demás miembros de la comunidad.

Debido a esto, las funciones del Administrador de Fincas, recogidas en el artº 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, conllevan estar pendiente de las normas aplicables a su Comunidad de Propietarios o a su arrendamiento, auxiliándose de otros profesionales competentes, para aquellos cometidos que no son propios de su titulación profesional y que no pongan en riesgo su independencia, siendo extremadamente cuidadosos en la contabilidad con los fondos de sus Comunidades de Propietarios, sin destinar, en ningún caso, esos fondos para otros fines que no sean los derivados de las necesidades de sus clientes, ya que en caso contrario, su responsabilidad es clara y evidente, y así lo han proclamado algunas sentencias hasta la fecha como la citada anteriormente. 

El administrador tiene que responder además de sus propios actos, sin invadir competencias de otros sectores o profesionales y de los de sus empleados, colaboradores, socios, becarios, auxiliares, maquinaria, mobiliario, estructuras, instalaciones y edificaciones, por daños personales, materiales y patrimoniales primarios, que afectan a un conjunto de bienes y derechos de naturaleza patrimonial de la víctima. Pero para que un error u omisión pueda prosperar en estos casos será necesario que concurran varias formalidades como el hecho de que exista una reclamación formal, cuantificable, demostrable y que el daño tenga un nexo causal con la actuación profesional.

Es aquellos supuestos de apropiación indebida (artículo 253.1 del CP) el delito lo comete una persona física y la persona jurídica asume la responsabilidad civil subsidiaria por el pago de la indemnización. Estos hechos suelen estar basados en los comportamientos de apropiación, distracción y negación de lo recibido, sea dinero, efectos u otros. El mero hecho de que el dinero no esté en las cuentas de la Comunidad de Propietarios o no se aplique al destino del mandato recibido, produciéndose así un perjuicio, ya se considera una apropiación indebida.

Los riesgos inherentes a la profesión de Administrador de Fincas, sea cual sea la figura que la ejerce son asegurables de forma individual o colectiva mediante contratos de seguro de responsabilidad civil profesional, de empresa, de directivos (D&O), de accidentes de trabajo, de subcontratistas, de Caución y de Protección Jurídica. Su complejidad y casuística es tan variopinta que requiere ayuda profesional de mediadores de seguros muy especializados.

Fuente: Medios del sector y elaboración propia

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